Plaine de France SA rachète des appartements pour les transformer en logements sociaux. Une première dans la région.

C’est un immeuble massif, aux larges balcons, halls vitrés, digicodes en état de marche et à la moquette un peu défraîchie dans les escaliers… Le 1-3, allée des Genêts, à Aulnay-sous-Bois, n’est pas précisément une résidence pimpante mais pas une ruine non plus. Pourtant, le bâtiment fait partie d’une copropriété sur le fil, celle de Savigny Pair. Dans cet ensemble vieillissant de 580 logements, les résidants ont de plus en plus de mal à payer leurs charges. Il fait l’objet depuis 2009 d’un plan de sauvegarde. Un bailleur, Plaine de France SA, veut aujourd’hui acquérir une partie des appartements, pour les transformer en logements sociaux — il attend encore l’agrément de la préfecture.

Dans un premier temps, l’opération, qui semble inédite en Ile-de-France, va se concentrer sur l’immeuble de l’allée des Genêts (57 logements). « Nous avons obtenu une trentaine d’accords », affirme Magali Valéro, directrice générale de Plaine de France, qui intervient dans le cadre d’une convention signée avec la municipalité (PS) et la société d’économie mixte Deltaville, aménageur du quartier. C’est d’ailleurs cette dernière qui va acheter les logements, pour le compte du bailleur.

Parmi les propriétaires qui souhaitent vendre, une dizaine veut devenir locataires. C’est le cas de ce père de famille, qui ouvre la porte de son cinq-pièces. « On ne s’en sort plus, je paie 1700 € par trimestre, c’est très cher », soupire-t-il. Cet ancien peintre en bâtiment, qui touche une modeste retraite, croit savoir qu’il paiera « 600 € environ de loyer ». « Avec l’argent de la vente, je paierai mes dettes, la banque, et ensuite je pourrai faire ma vie! » « Dans ce genre d’opération, la loi permet que les anciens propriétaires puissent devenir locataires, sans tenir compte du plafond de ressources, et sans surloyer », précise Magali Valéro.

Le petit bailleur (aujourd’hui détenteur d’un parc de 1142 logements en Seine-Saint-Denis) devrait aussi acquérir des appartements déjà loués ou d’autres où les propriétaires souhaitent partir. « Je cherchais à vendre depuis trois ans, mais ça ne marchait pas, à cause de la réputation de la copropriété », assure ainsi un retraité. « C’est une opportunité, glisse un jeune ingénieur. Je vais tirer 140000 € de cette vente, c’est un prix très raisonnable. »

Raoul Mercier, conseiller municipal PS et habitant du quartier, y voit un moyen de lutter contre la paupérisation : « La moitié des gens ici est en difficulté financière. » Trois autres adresses à Savigny sont ciblées (soit un total de 200 logements). Le bailleur lorgne aussi sur quelques bâtiments de la Morée, une autre résidence sous le coup d’un plan de sauvegarde. Mais le processus sera lent. Le bailleur souhaite procéder immeuble par immeuble, uniquement s’il peut acquérir la moitié des logements. « Au prix du marché, et seulement si les gens sont vendeurs », assure Magali Valéro.

L’opération soulève cependant bien des inquiétudes. Au début de l’été, un démarcheur « un peu vif », prestataire pour Plaine de France, a semé l’émoi : « On nous a dit : Vous avez intérêt à vendre maintenant, après vous n’aurez plus le choix », assure une habitante. « Chaque copropriétaire est libre de vendre ou pas son bien selon sa situation et ses projets », rappelle un mot du conseil syndical des copropriétaires, placardé dans les halls du 1-3, allée des Genêts. A la Morée, face à la virulence du conseil de copropriété, l’opération est « en stand-by ». A Savigny, les premiers actes de vente pourraient être signés en novembre.

Une solution pour les résidences en difficulté?

L’intervention de bailleurs sociaux au sein des copropriétés en difficulté peut-elle constituer un remède à la lente dégradation de ces résidences construites dans les années 1960-1970?

Le problème est d’ampleur, dans un département qui compte 22 plans de sauvegarde (dispositifs permettant de mobiliser des fonds publics pour assainir les finances des résidences privées et d’y faire des travaux). Jusqu’à présent, on avait surtout vu des opérateurs racheter les appartements… pour les démolir. Ce fut le cas à Montfermeil, dans le quartier des Bosquets, ou encore à la Forestière, à Clichy-sous-Bois. Dans cette dernière commune, les copropriétés à la dérive du Chêne-Pointu ont fait l’objet d’un « protocole d’accord » exceptionnel en 2012, mobilisant tous les acteurs concernés. Le document envisage le rachat d’appartements pour les démolir, mais aussi en faire basculer une partie dans le parc social.

A Aulnay, la mesure semble l’une des premières du genre en Ile-de-France. La situation est ici un peu moins critique qu’ailleurs. La Morée a d’ailleurs épongé l’essentiel de la dette et engagé des travaux de réhabilitation. La convention signée par la ville, le bailleur et l’aménageur, présente l’opération de rachat des appartements comme une mesure supplémentaire de sauvetage, visant « principalement le rachat des logements des propriétaires en difficulté se trouvant en situation de procédure de redressement auprès du syndic afin de leur éviter une vente par adjudication ».

Source : Le Parisien du 01/10/2013