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Le collectif Copros Libres Saint-Denis s’adresse à Stéphane Peu
A destination de Monsieur Stéphane Peu – Député de Seine-Saint-Denis
Stéphane,
Je me permets de te contacter pour faire suite aux contacts établis avec les Députés Mathieu Hanotin et Bruno Le Roux (puis Yannick Trigance), à propos de notre collectif Copros Libres Saint-Denis.
Pour ton information, nous tenons à te faire remonter les problèmes que nous rencontrons depuis des années avec les services de la Direction Départementale de la Protection des Populations de la Seine-Saint-Denis.
Je précise : ce message a déjà été envoyé en mai dernier à Mathieu Hanotin (qui n’a pas répondu) et Yannick Trigance (qui a envoyé un courrier à la DDPP 93, à propos de la copropriété du 22 boulevard Ornano, voir le fichier PDF en pièce jointe).
Depuis plusieurs années déjà, les services de la DDPP ont été saisi par plusieurs acteurs de notre collectif, afin de signaler les nombreuses irrégularités constatées chez les syndics de copropriété.
En retour, la DDPP se contente de nous répondre par des mails « copier-coller », le temps passe et rien n’avance. Tu trouveras plus bas plusieurs réponses écrites par la DDPP en réponse à nos demandes.
…
Le problème : la DDPP fait « miroiter » des contrôles de syndics, sur chaque réponse par mail qu’elle nous envoie. Sauf que nous commençons sérieusement à douter de l’existence de ces « contrôles » de syndics. En effet : les années passent et la DDPP, lorsqu’elle est relancée, nous envoie encore et toujours les mêmes réponses « copier-coller » : « On va contrôler, on va contrôler ce secteur d’activité ».
Nous souhaitons demander une intervention du Député, face à la DDPP de Seine-Saint-Denis qui, manifestement, ne respecte pas son obligation professionnelle de contrôler l’activité des syndics de propriété.
Les syndics de copropriété ne font donc l’objet d’aucun contrôle, en Seine-Saint-Denis comme – je suppose – dans le reste de la France !
Je précise : deux acteurs de notre collectif (dont moi-même) ont déjà été reçu dans les bureaux de la Directrice de la DDPP, Madame Mireille BOSSY, pour dénoncer cette situation auprès de la Direction de la DDPP.
Tu trouveras sur ce lien les différents dysfonctionnements qui sont reprochés aux syndics, et notamment par rapport aux problèmes que nous rencontrons avec les comptes bancaire de copropriété (les faux « comptes séparés ») :
Je tiens aussi à prévenir que notre collectif entend bien dénoncer ce laxisme de la part des services de la DDPP de Seine-Saint-Denis, à une plus grande échelle si il le faut.
Source : communiqué de David Frigge
12 copropriétés en Seine-Saint-Denis dans la tourmente après la faillite d’un syndic à Aulnay-sous-Bois
Douze copropriétés de Seine-Saint-Denis se retrouvent en difficulté après la démission et la liquidation judiciaire du syndic MP Immo, basé à Aulnay-sous-Bois.
Au total, 42 immeubles étaient gérés par ce syndic, principalement en Seine-Saint-Denis. Après une démission sans préavis (ce qui n’est pas légal), les copropriétaires ont appris la liquidation de la société.
Résultat : des travaux stoppés faute d’avoir les dossiers pour les suivre, des immeubles dans un état de délabrement avancé, des factures impayées et des potentiels repreneurs inquiets du travail à réaliser.
Autre soucis : des problèmes comptables, avec des entrées d’argent manquantes et quelques incohérences par rapport aux recettes (paiement des charges). 9 copropriétés n’ont pas pu valider leurs comptes l’année dernière, ce qui fait bloquer tous les travaux.
Source : Le Parisien
Copropriétés : quoi de neuf avec la loi Alur ?
Règles de vote, ventes d’un lot de copropriété, syndics, copropriétés en difficultés : la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014 a modifié certaines règles dans les copropriétés. Pour en savoir plus, consultez les fiches pratiques récemment mises à jour sur Service-public.fr.
La prise de décision en copropriété est facilitée dans certains cas
Prises de décisions passant de la majorité absolue à la majorité simple :
- modalités de réalisation et d’exécution des travaux légalement imposés,
- pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et réalisation des ouvrages permettant la mise en conformité des logements avec les normes en vigueur,
- installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques qui porte sur les parties communes,
- travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (installation d’un système de vidéosurveillance).
Prises de décisions passant de la double majorité (« majorité des 2/3 ») à la majorité absolue :
- travaux comportant transformation, addition ou amélioration (transformation de la loge du gardien en local à vélo, construction d’une annexe..),
- travaux d’individualisation de contrat de fourniture d’eau,
- aménagement de locaux affectés à l’usage collectif,
- création de locaux affectés à l’usage collectif.
Service-public.fr : Règles de vote à la majorité simple
Service-public.fr : Règles de vote à la majorité absolue
Service-public.fr : Règles de vote à la double majorité et unanimité
Les informations relatives à un lot de copropriété mis en vente sont renforcées au profit de l’acquéreur
- l’annonce de vente doit désormais obligatoirement apporter des précisions sur la copropriété (nombre de lots, montant annuel de la quote-part du budget prévisionnel, procédures en cours),
- l’absence de certains documents au moment de la vente repousse le point de départ du délai de rétractation ou de réflexion (documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et à l’état financier de la copropriété).
Service-public.fr : Vente d’un lot de copropriété – Information acquéreur
Service-public.fr : Informations dans annonce immobilière
Le recours à un syndic professionnel est plus encadré
- mise en concurrence obligatoire avant désignation,
- rémunération forfaitaire de principe dont la teneur sera précisée par décret,
- instauration d’un modèle de contrat type dont le contenu sera précisé par décret,
- renforcement de sa mission informative (mise à disposition des documents de copropriété, communication des décisions d’assemblée générale, note d’information). Il est à noter qu’à compter du 1er janvier 2015, le syndic professionnel devra proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots (sauf décision contraire de l’assemblée générale).
Service-public.fr : Syndic – Rôle et missions
Service-public.fr : Comment changer de syndic
Service-public.fr : Révoquer le syndic en cours de mandat
Service-public.fr : Rémunération
Les mesures visant à la prévention et au secours des copropriétés dégradées sont renforcées
- immatriculation de l’ensemble des copropriétés d’ici au 31 décembre 2018 (31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots et 31 décembre 2017 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots),
- abaissement des seuils d’impayés permettant un recours au mandataire ad hoc,
- renforcement des pouvoirs de l’administrateur provisoire. Il est à noter qu’à compter du 1er janvier 2017, les copropriétaires devront faire réaliser un diagnostic technique global de la copropriété et constituer un fonds travaux.
Service-public.fr : Copropriétés en difficulté – Mandataire ad hoc
Service-public.fr : Administrateur provisoire
Service-public.fr : Plan de sauvegarde
Service-public.fr : État de carence
Article proposé par Annie Neveu
Il n’est pas possible de déroger au règlement de copropriété
L’assemblée générale ne peut pas autoriser de dérogations à une règle générale d’interdiction posée par le règlement de copropriété. Elle ne peut que le modifier à la majorité et selon la procédure prévue pour cela. C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2013
Dans cette affaire, plusieurs décisions d’assemblées générales avaient autorisé un copropriétaire à procéder à la couverture et à la fermeture de sa terrasse et un autre à étendre sa villa et à réaliser une piscine semi-enterrée, modifiant ainsi l’aspect extérieur des constructions et l’aspect général de l’ensemble. Ce qui était contraire au règlement de copropriété.
Un copropriétaire demandait l’annulation de ces décisions. La cour d’appel et la Cour de cassation lui ont donné raison : des copropriétaires ne peuvent pas décider, en assemblée générale, de déroger aux interdictions du règlement de copropriété. Il leur appartenait, le cas échéant, de modifier le règlement de copropriété, ce qui le plus souvent nécessite soit l’accord unanime des copropriétaires, soit une majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix.
La « bombe à retardement » des copropriétés privées en Seine-Saint-Denis
Le 93 cumule 22 plans de sauvegarde pour les copropriétés endettées. Le sénateur PS, Claude Dilain, va rendre un rapport à la ministre du Logement dans lequel il préconise une intervention plus rapide des pouvoirs publics.
Appartements insalubres au Chêne Pointu à Clichy-sous-Bois, chauffage défaillant aux Bruyères à Bondy, squat et incendie tragique dans un immeuble d’Aubervilliers… On vit de plus en plus mal dans les copropriétés privées de Seine-Saint-Denis et d’ailleurs. Barres de dix étages ou petits immeubles de quelques appartements, elles sont, selon l’expression du sénateur socialiste Claude Dilain, une « bombe à retardement ». L’élu s’apprête à transmettre un rapport à la ministre du Logement, Cécile Duflot, pour faciliter l’intervention en urgence des pouvoirs publics dans les résidences les plus en danger. « Aujourd’hui, il est difficile d’intervenir, la propriété privée est sacrée en France », indique l’élu, ancien maire de Clichy et fin connaisseur de la situation au Chêne Pointu.
Sévérité accrue envers les investisseurs véreux
Le ministre de la Ville, François Lamy, semble aussi conscient de l’urgence, puisqu’il a annoncé un plan englobant les résidences privées présentant des « dysfonctionnements », à partir de 2014. En 2012, les tribunaux de France ont été saisis plus de 700 fois pour qu’une copropriété soit placée sous administration provisoire. La mesure est prise lorsque les propriétaires n’arrivent plus à entretenir l’immeuble ou à payer leurs charges.
Autrefois promises aux classes moyennes, ces résidences ont vu leurs habitants s’appauvrir. « La crise met les ménages dans l’impossibilité de payer leur crédit auprès de la banque, et leurs charges, souligne Claude Dilain. C’est le début du cercle vicieux ». Les dettes ne permettent plus d’entretenir ces ensembles, qui vieillissent mal : « Ils ont souvent été construits dans les années 1950-1960, à une époque où on ne se préoccupait pas d’isolation et d’économies d’énergie », note Philippe Blériot, administrateur judiciaire de plusieurs résidences du 93.
En Seine-Saint-Denis, sur 230000 logements collectifs privés, 10000 font l’objet d’un diagnostic ou d’une intervention publique. Et le 93 compte 22 plans de sauvegarde, qui permettent à une copropriété de bénéficier de fonds publics pour effectuer des travaux d’urgence et améliorer son fonctionnement. Parfois ça marche. La résidence de la Morée, à Aulnay, a ainsi épongé sa dette (2 M € d’impayés en 2004), et entame des travaux de réhabilitation. Mais il y a aussi des échecs. Claude Dilain plaide pour la création d’un « cadre juridique permettant de prendre des mesures exceptionnelles ». Cela permettrait d’être plus sévère à l’égard des investisseurs peu scrupuleux, alléchés par les prix des appartements. « Par exemple, au Chêne Pointu, un copropriétaire bailleur peut détenir 12 lots et devoir de l’argent à la copropriété sur ses 12 lots. Rien ne lui interdit aujourd’hui d’acheter d’autres appartements au sein de cette résidence. Il faudrait instaurer un droit de veto, sous l’autorité d’un juge, pour bloquer ces achats ».
Source : Le Parisien du 26/04/2013
Aulnaycap 