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Le droit des tiers en urbanisme

On entend par tiers, toute personne qui n’est pas partie au contrat. En matière d’urbanisme, il s’agira donc d’un voisin, d’un riverain, d’un administré, d’une association, d’une personne morale qui n’est pas directement impliqué dans le contrat, mais qui aura à en supporter plusieurs effets, non nécessairement respectueux de ses droits.

Selon le Code de l’urbanisme article A424-8, le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Cela signifie que si les services de l’urbanisme d’une ville instruisent la demande, sa mission essentielle consiste à vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanisme. En aucun cas le service de l’urbanisme ne s’attache à vérifier que ledit projet respecte les autres règlementations en vigueur, notamment en matière de droit civil et de droit privé, lesquels protègent les tiers et les riverains qui doivent alors s’opposer au projet s’ils estiment que leurs droits sont méprisés.

En effet l’acte de construction étant lié aux questions de propriété, il a un rapport souvent très étroit avec le code civil qui relève du droit privé. Par conséquent l’avis favorable donné à un projet de construction ne signifie nullement que ce dernier respecte toutes les autres règlementations telles que les servitudes inscrites dans les dispositions du code civil.

La servitude de vue par exemple impose une distance minimale pour pouvoir ouvrir des fenêtres ou des ouvertures plongeantes sur la propriété du voisin. Il appartient donc à celui qui fait construire de s’assurer qu’il respecte bien toutes les dispositions du code civil, et aux voisins qui seraient potentiellement lésés de se manifester car le service de l’urbanisme d’une mairie ne s’en préoccupera absolument pas !

La méconnaissance du droit de propriété d’autrui et l’ignorance d’autres dispositions de droit privé peut donc conduire le fauteur de troubles devant les tribunaux civils, et cela même si le permis de construire qui lui a été accordé respecte les règles d’urbanisme ! Les riverains préjudiciés sont donc tout à fait fondés à saisir les tribunaux pour faire valoir leurs droits.

C’est donc la raison pour laquelle l’autorisation d’urbanisme est donc toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Un permis de construire valable est par conséquent toujours soumis à l’action éventuelle d’un tiers fondée sur la responsabilité civile extracontractuelle, et cela pendant 5 ans !

 Zone UG 5 Rue Alix

Tous les voisins et riverains mécontents qui sur Aulnay sous Bois estiment que leurs droits ont été ignorés par les constructions environnant leurs propriétés, peuvent encore agir auprès des tribunaux tant que les 5 années pour le faire ne sont pas écoulées… Qui le sait ?

Sur le plan pratique dit Maitre Déborah Touizer, avocate au barreau de Paris spécialisée en Droit de l’Immobilier et de la Construction :

« un permis même devenu définitif peut éventuellement être de nature à engager la responsabilité de son titulaire vis à vis des tiers, ces derniers pouvant même obtenir du juge judiciaire, sous certaines conditions, la démolition de l’ouvrage ( Cass 3eme 24 octobre 1990 époux Juglart c/ M de JONKHEERE , req N°89-15142) »

Avis donc à ceux qui se sentent tous les droits : celui d’accorder des permis qui vont léser les riverains dans leurs droits à jouir de leur propriété de manière absolue, celui de ceux qui s’autorisent à enfreindre les règles minimales du PLU en méprisant ceux de ses voisins et en occasionnant de graves troubles du voisinage…

 

Article rédigé le 2 mai 2021 par Catherine Medioni

Prescriptions du PLU en zone UG, dite pavillonnaire à Aulnay-sous-Bois (4)

Sur cette photo prise le 25 mars 2020, où voyez vous les 40% de terre pleine minimum sur la parcelle ? A l’arrière du 1er pavillon qui vient d’être construit, se trouvait déjà une dalle terrassée contigüe au pavillon du fond. L’allée qui dessert le pavillon du fond est bétonnée et désormais la dalle qui vient d’être coulée le 24 mars 2021 sur toute la surface à l’avant du pavillon parachève définitivement l’imperméabilisation des sols !

Le PLU d’Aulnay sous Bois comporte 139 pages et indique toutes les obligations que doivent au minimum et impérativement respecter les maitres d’œuvre et d’ouvrage pour ne pas se mettre hors la loi dans les zones où ils implantent de nouvelles constructions. Ainsi donc chaque zone comporte des règles qui lui sont spécifiques afin de préserver l’unité paysagère et architecturale propre à chaque quartier, mais également pour garantir les droits des riverains en fonction du quartier où ils résident, afin qu’ils puissent s’opposer aux violations du droit des sols.

Au cours des 3 articles précédents portant sur la transgression manifeste des prescriptions du PLU pour la zone UG, j’ai alerté le lectorat et les Aulnaysiens sur le fait que la SCI immobilière dénommée Bellevue s’est affranchi de la totalité des prescriptions qui ne sont pas facultatives mais obligatoires !

Certaine que l’équipe municipale en place surveille de près les publications des blogs, leur absence de réaction à ces mises en cause publiques reposant sur des faits et des preuves factuelles et visuelles, indique qu’ils s’abstiennent de rendre des comptes sur leur manière de gérer l’urbanisme, alors qu’il est de leur devoir de s’expliquer et de justifier les permissions qu’ils ont accordés sur le dos des tiers et au détriment des riverains.

J’ai donc lu ce PLU et ses annexes et collecté tous les articles qui mettent en évidence le non-respect du PLU pour la zone UG, donc au 5 rue Alix à Aulnay sous Bois.  Je vous fourni les liens de ces documents pour que vous puissiez les lire, vous faire votre propre opinion, et constater qu’en tant que citoyenne de la société civile et administrée négativement impactée par la violation du PLU, je suis tout à fait fondée à exiger le respect absolu de ce que la loi et le droit prescrivent !

Ce qui interpelle face à ces transgressions de droit aussi énormes et manifestes, c’est le silence conservé de la mairie face à mes alertes publiques, faisant soudainement douter de l’efficacité réelle des services de l’urbanisme à surveiller, contrôler ou encore faire des rappels à la loi auprès des contrevenants au PLU, en les obligeant à démolir ce qui est illégal. A moins que le résultat d’une gestion aussi calamiteuse à préserver la zone pavillonnaire ne soit le fruit d’une volonté délibérée et complaisante de miter cette zone pour ouvrir la voie à d’autres opérations du même type !

Les droits des tiers et des riverains du 5 rue Alix ont été totalement piétinés, balayés et méprisés, apparemment avec la complicité de ceux qui ont les pleins pouvoirs sur l’urbanisme à Aulnay sous Bois ! Cela est-il encore concevable dans un état supposément de droit ? Peut-on croire que l’équipe municipale actuelle est compétente à gérer le PLU et à défendre les intérêts patrimoniaux des administrés ?

Vous connaissez tous la réponse !

Cette photo prise le 18 avril 2020 montre clairement qu’il n’y a aucune bande de terre pleine entre les deux pavillons, et pas davantage d’arbres ou de végétaux préservés. Nous sommes pourtant en zone UG, pas en zone UD ou en zone UA !!! La SCI Bellevue n’avait absolument pas le droit de construire un deuxième pavillon, d’autant plus que la distance minimum de 8 mètres entre les deux n’est pas respectée !

Extraits du PLU collectés et commentés pour démontrer les violations

Cliquer pour accéder à 6-Reglement-Revision-PLU-Aulnay-sous-Bois-24-06-2019.pdf

13/2 – Espaces verts à protéger

A ce titre, tous travaux ayant pour effet de détruire un de ces éléments de paysage doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.

Les arbres et haies vives existantes ont toutes été détruites.  les éléments du paysage ont-ils fait l’objet d’une déclaration préalable en mairie ? Cela reste à démontrer ! Et si oui quelles obligations leur ont été données par nos  » représentants  » ?

La modification d’un élément paysager est admise si elle maintient sa qualité et met en valeur ses plantations, qu’elles soient conservées ou remplacées.

Nous constatons que si les plantations existantes ont bien été détruites, elles n’ont pas été remplacées, et ne pourront désormais plus l’être puisque la surface de la parcelle est entièrement bétonnée. Nous sommes pourtant en zone UG !

Dans le cas d’un remplacement, la nature des replantations proposées pour chacun des éléments paysagers à protéger doit confirmer le caractère paysager préalablement identifié à savoir : 

    • pour un alignement, des arbres adaptés au gabarit de la voie et à l’identité paysagère du quartier. Dans le cas d’un renouvellement sur des trottoirs étroits, l’alignement peut être configuré de façon à permettre la circulation aisée des piétons. La plantation des sujets peut être distanciée et/ou mêlée à des arbustes dans la mesure où le caractère « végétal » de la voirie est maintenu
    • pour un cœur d’îlot, des essences reprenant celles du contexte existant et atteignant la même taille à l’âge adulte

l’imperméabilisation de la parcelle interdit le maintien de son caractère paysager. Le caractère végétal du 5 rue Alix est inexistant !

13/3 – Obligation de planter

13/3.1 – La superficie des espaces verts doit être au moins égale à 40% de la superficie de l’unité foncière. La totalité de ces espaces doit être laissée en pleine terre

L’obligation de planter ne pourra être réalisée puisque le sol est entièrement bétonné ! L’emprise des deux pavillons sur une seule petite parcelle de 340 M2 est trop importante pour permettre que 40% du terrain soit réservé aux espaces verts et conservé en terre pleine !  Comment la mairie et le service de l’urbanisme ont-ils pu donner leur accord pour un deuxième pavillon ? il y a faute grave et violation des règles par ceux-là même qui devraient être exemplaires et donc les premiers à respecter les lois et le PLU !

13/3.3 – Les espaces en pleint terre doivent compter un minimum de :

    • 1 arbre de petit et moyen développement par 100 m² d’espace planté
    • 1 arbre de petit développement pour les unités foncières inférieures à 300 m²
    • Les arbres devront avoir un hauteur de 2 mètres à la plantation

Les prescriptions ci-dessus sont devenues sans objet puisqu’elles sont impossibles à respecter et à réaliser. La justice a-t-elle le pouvoir de faire démolir ce qui contrevient au PLU et crée un immense préjudice au quartier et à ses riverains immédiats ?

13/3.4 – Pour les constructions implantées en recul de l’alignement, l’espace compris entre la construction et la voie doit être traité de façon à participer à la composition du front bâti et à son rapport avec l’espace public. Cet espace doit être majoritairement en espaces verts et plantée d’arbustes, hait taillée ou haie libre

Si le nouveau pavillon implanté sur la même parcelle devant le pavillon du fond est bien en recul de l’alignement, la dalle de béton coulée récemment empêche cette surface d’être agrémentée d’espaces verts et ne pourra plus jamais être plantée d’arbres, d’arbustes ni de haies vives, sauf à obtenir du tribunal la  démolition de tout ce béton, et des dommages et intérêts pour tous les riverains préjudiciés par la dévaluation de leur patrimoine et le changement de caractère forcé et imposé de leur quartier !

Extraits des annexes au PLU collectés et commentés pour prouver les abus de droit [NDLR : ces propos n’engagent que son auteur] jamais empêchés par la mairie :

Cliquer pour accéder à 7-1-Annexes-au-ra%CC%88glement-PLU-Aulnay-sous-Bois-24-06-2019.pdf

Espaces libres

Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions telle qu’elle est définie ci-dessus. Une partie de la superficie des espaces libres doit être aménagée en espace vert.

Les espaces libres qui restent une fois que les deux constructions sont implantées ne peuvent absolument pas être aménagés en espace vert puisque tout le sol est couvert de béton !

Espaces verts

Les espaces verts correspondent à la superficie du terrain non bâtie et non recouverte, dont le traitement est végétal, c’est à dire composé de surfaces engazonnées, de plantations, d’arbres ou de bosquets…

Désormais, plus de gazon, plus d’arbres, plus de haies vives ni de buissons avec pour corolaire une biodiversité chassée et une imperméabilisation du sol qui refoulera les eaux de pluie chez les voisins.

Pleine terre

Un espace de pleine terre permet d’éviter une trop forte imperméabilisation du sol, donc de limiter les ruissellements des eaux de pluie et de reconstituer les nappes phréatiques.

Ainsi, à titre d’exemple, un parking réalisé en sous-sol et dépassant l’emprise de la construction, fait perdre la qualité de pleine terre au sol resté libre en surface.

Les parties de terrain en pleine terre ne peuvent supporter des constructions en sous-sol.

Les éventuels réseaux existants ou projetés dans son sous-sol sont autorisés à condition qu’ils ne portent pas atteinte à l’équilibre pédologique du sol.

Les annexes au PLU donnent ici les raisons qui justifient l’obligation de laisser un minimum de 40% de terre pleine sur les terrains, mais la SCI Bellevue n’a rien respecté et peut de ce fait être traduite devant le tribunal ! En fait il est du ressort de la mairie de rendre des comptes aux riveraines pour leur expliquer comment elle a pu donner son feu vert à la construction d’un deuxième pavillon, alors qu’il était évident que la surface d’emprise au sol des deux bâtisses sur seulement 340 M2 conduirait inévitablement à cette situation d’imperméabilisation de la surface totale du sol ! Il appartient donc à la mairie si elle n’a commis aucune faute, d’attaquer elle même en justice la SCI Bellevue pour avoir enfreint de nombreuses clauses du PLU et de ses Annexes, afin de défendre les intérêts des riverains administrés !

Sol naturel (ou terrain naturel)

Le sol naturel correspond au sol existant avant tout travaux d’affouillement ou d’exhaussement.

Le sol du 5 rue Alix à Aulnay sous Bois n’a plus rien de naturel puisqu’il est imperméabilisé ! Qui est responsable de cette situation ? La SCI Bellevue ? La mairie ? Les deux ? les Aulnaysiens veulent des réponses !

Trouble anormal du voisinage

Le franchissement des « limites aux inconvénients normaux de voisinage » constitue le trouble anormal du voisinage. L’anormalité se caractérise par la transformation d’un inconvénient ordinaire du voisinage en un inconvénient anormal.

Les critères pouvant être retenus sont : la fréquence et la durée du trouble, le moment où il se produit (jour-nuit), ainsi que sa localisation (secteur calme ou bruyant, zone résidentielle ou industrielle etc.). Si le bruit peut être la première cause, in en existe de multiples : exposition à la poussière, à des fumées, à de mauvaises odeurs, vibrations, ébranlement de construction, pollution de l’air, pollution lumineuse etc.

La transgression de plusieurs prescriptions du PLU et de ses annexes engendrent des troubles anormaux du voisinage qui perdureront dans le temps et qui devront donner lieu à réparation !

Collecte et article rédigé les 27, 28 et 29 mars 2021 par Catherine Medioni

 

Qui a osé donner le feu vert pour bétonner entièrement une parcelle dans la zone UG à Aulnay-sous-Bois (3) ?

Le lieu de l’imperméabilisation du sol et du bétonnage de toute la surface de la parcelle située en zone UG, donc pavillonnaire, se trouve dans la rue circulaire placée au centre des deux autres rues de même forme. La zone étant découpée en quartiers de fromage, il s’agit du premier ilot de pavillons sur la gauche jouxtant la zone UD. La parcelle est orientée Nord et figure en troisième position au sein de l’ilot.

On peut se demander quel est donc l’objectif pour une SCI immobilière d’acquérir un terrain en zone UG pour en bétonner toute la surface au mépris des règles d’usage de cette zone, et en violation du droit des tiers à préserver la spécificité et le charme de leur rue, et à ne pas assister au massacre programmé de leur quartier, avec la bénédiction coupable de leurs élus supposés défendre leurs intérêts et non pas ceux des extérieurs qui s’installent dans la rue et qui dans tous les cas devraient obligatoirement se conformer aux us et coutumes du quartier pavillonnaire, et non pas imposer des constructions en rupture totale avec l’environnement existant ! L’esprit et la lettre, mais aussi le charme et la beauté des quartiers pavillonnaires d’Aulnay sous Bois n’y sont plus du tout respectés.

On peut également s’interroger sur la responsabilité de la mairie, maire et adjoint à l’urbanisme, à accorder de tels permis en violation du minimum de terre pleine qui doit être laissée en zone UG ! Enfin quel suivi et quels contrôles sont réalisés tout au long de la construction par les services dédiés pour que des entorses au permis accordé ne soient pas commis ?

Placés devant le fait accompli de cette atteinte au droit des riverains et des tiers, le voisinage est consterné de devoir désormais s’accommoder de cette pustule sans âme ni verdure artificialisant la totalité de la parcelle, au milieu de leurs jardins et pavillons ! Ce type de construction, typé « pavillon de ville » n’était-il pas plus approprié à la zone UD ou UA ? N’y a-t-il pas eu erreur ou transgression délibérée des règles attachées à la zone UG ?

Il est clair que si les riverains ne gagnent strictement rien à la présence de ces deux pavillons sur une petite parcelle, ils en récoltent déjà tous les inconvénients et des troubles anormaux du voisinage ! Une rupture esthétique dommageable avec les jardins et pavillons arborés alentour, une nature détruite et exclue de son habitat naturel jusqu’alors préservé, un accroissement de véhicules et de camionnettes constamment stationnés sur les trottoirs dans une rue déjà régulièrement squattée par les voitures ventouses et celles de ceux qui bien que ne résidant pas dans la rue, ne veulent pas payer un parking !

Dans le PLU qui s’applique à la zone UG, dite pavillonnaire, on peut lire :

Cliquer pour accéder à 6-Reglement-Revision-PLU-Aulnay-sous-Bois-24-06-2019.pdf

Compte tenu du fait que la bande de terre qui existait encore le 23 mars a été imperméabilisée sur la totalité de sa surface le 24 mars au soir, comment la clôture pourrait-elle être désormais doublée de haies vives ???

La photo ci-dessous prise au lendemain de l’étalement de la dalle de béton couvrant la bande de terre pleine, montre clairement qu’aucune bande de terre n’a été laissée ni réservée le long de la clôture pour la plantation de haies vives supposée la doubler conformément aux prescriptions du PLU.  Pour quelles raisons cette obligation n’est pas respectée du constructeur et pourquoi n’y a-t-il aucune surveillance des services de la mairie pour empêcher que ne soit commis ce qui sera difficilement réparable ?

Les conditions dans lesquelles sont accordés les permis pour aboutir à des désastres qui affligent tous les riverains et qui ne sont manifestement pas respectueux des règles du PLU, posent de sérieuses questions, et mériteraient d’être remises en cause et réévaluées afin qu’il ne soit plus jamais permis de causer du tort au voisinage, à l’environnement naturel et paysager, à la tranquillité et à l’esthétique des lieux ni à sa qualité de vie précieuse pour tous.

La photo prise au lendemain de l’étalement de la dalle de béton couvrant la bande de terre pleine, montre clairement qu’aucune bande de terre n’a été laissée et réservée le long de la clôture pour la plantation de haie vive supposée la doubler conformément aux prescriptions du PLU. Photo prise le 25 mars 2021.

Comment les familles entassées dans les logements de ces deux pavillons qui ne possèdent pas de garage pourront-elles stationner autrement que sur les voies publiques, sans envahir le voisinage qui avait déjà bien des difficultés à pouvoir décharger leurs courses à proximité de leurs habitations ou à recevoir famille ou amis les visitant ?

Preuve visuelle de l’envahissement de la rue et des trottoirs généré par la densification de la petite parcelle…. et engendrant des désagréments conséquents aux riverains. Photo 4 Octobre 2020

Eh bien il est clair comme de l’eau de roche que cette prescription du PLU a été méprisée et ignorée du constructeur puisque toute la surface de la parcelle est désormais bétonnée et imperméabilisée, et le droit des tiers a été bafoué grâce à la complaisance des élus qui accordent les permis de construire que tous les Aulnaysiens ne cessent de décrier ! Que ce soit pour des immeuble des 6 étages dans des rues étroites, ou comme dans le cas ici d’actualité pour une parcelle en zone UG densifiée par deux pavillons !

Il faut arrêter d’entasser les humains dans des clapiers à lapins, surtout lorsque cela se paie au prix fort de la destruction de la nature, de l’unité et de l’harmonie paysagère, de la biodiversité et de l’environnement !

 Jusqu’à quand cette imposture va-t-elle perdurer ?

Article rédigé le 27 mars 2021 par Catherine Medioni

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