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Le droit des tiers en urbanisme

On entend par tiers, toute personne qui n’est pas partie au contrat. En matière d’urbanisme, il s’agira donc d’un voisin, d’un riverain, d’un administré, d’une association, d’une personne morale qui n’est pas directement impliqué dans le contrat, mais qui aura à en supporter plusieurs effets, non nécessairement respectueux de ses droits.

Selon le Code de l’urbanisme article A424-8, le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Cela signifie que si les services de l’urbanisme d’une ville instruisent la demande, sa mission essentielle consiste à vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanisme. En aucun cas le service de l’urbanisme ne s’attache à vérifier que ledit projet respecte les autres règlementations en vigueur, notamment en matière de droit civil et de droit privé, lesquels protègent les tiers et les riverains qui doivent alors s’opposer au projet s’ils estiment que leurs droits sont méprisés.

En effet l’acte de construction étant lié aux questions de propriété, il a un rapport souvent très étroit avec le code civil qui relève du droit privé. Par conséquent l’avis favorable donné à un projet de construction ne signifie nullement que ce dernier respecte toutes les autres règlementations telles que les servitudes inscrites dans les dispositions du code civil.

La servitude de vue par exemple impose une distance minimale pour pouvoir ouvrir des fenêtres ou des ouvertures plongeantes sur la propriété du voisin. Il appartient donc à celui qui fait construire de s’assurer qu’il respecte bien toutes les dispositions du code civil, et aux voisins qui seraient potentiellement lésés de se manifester car le service de l’urbanisme d’une mairie ne s’en préoccupera absolument pas !

La méconnaissance du droit de propriété d’autrui et l’ignorance d’autres dispositions de droit privé peut donc conduire le fauteur de troubles devant les tribunaux civils, et cela même si le permis de construire qui lui a été accordé respecte les règles d’urbanisme ! Les riverains préjudiciés sont donc tout à fait fondés à saisir les tribunaux pour faire valoir leurs droits.

C’est donc la raison pour laquelle l’autorisation d’urbanisme est donc toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Un permis de construire valable est par conséquent toujours soumis à l’action éventuelle d’un tiers fondée sur la responsabilité civile extracontractuelle, et cela pendant 5 ans !

 Zone UG 5 Rue Alix

Tous les voisins et riverains mécontents qui sur Aulnay sous Bois estiment que leurs droits ont été ignorés par les constructions environnant leurs propriétés, peuvent encore agir auprès des tribunaux tant que les 5 années pour le faire ne sont pas écoulées… Qui le sait ?

Sur le plan pratique dit Maitre Déborah Touizer, avocate au barreau de Paris spécialisée en Droit de l’Immobilier et de la Construction :

« un permis même devenu définitif peut éventuellement être de nature à engager la responsabilité de son titulaire vis à vis des tiers, ces derniers pouvant même obtenir du juge judiciaire, sous certaines conditions, la démolition de l’ouvrage ( Cass 3eme 24 octobre 1990 époux Juglart c/ M de JONKHEERE , req N°89-15142) »

Avis donc à ceux qui se sentent tous les droits : celui d’accorder des permis qui vont léser les riverains dans leurs droits à jouir de leur propriété de manière absolue, celui de ceux qui s’autorisent à enfreindre les règles minimales du PLU en méprisant ceux de ses voisins et en occasionnant de graves troubles du voisinage…

 

Article rédigé le 2 mai 2021 par Catherine Medioni

Non conformité des constructions avec les plans déposés en mairie (9) concernant le pavillon ancien rénové et surélevé 5 rue Alix

Décidément le feuilleton du 5 rue Alix n’a pas fini de faire parler de lui ! La consultation des plans en mairie et la comparaison avec ce qui a été réalisé présente de nombreuses entorses aux déclarations et des preuves manifestes que l’acquéreur du terrain qui est à la fois le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre a contourné de nombreuses obligations et s’est même offert le droit et le luxe de transgresser la conformité, le PLU, et même échapper aux contributions déterminées par nos lois fiscales !

En effet La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, ou loyer théorique annuel…. Mais comment procède l’administration fiscale qui utilise comme base de calcul 50% de la valeur locative du bien pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, si les logements et leurs occupants sont sous-déclarés ?

Le plan d’architecte déposé à l’urbanisme pour le pavillon ancien ne présente aucune fenêtre sur le mur pignon de la façade ouest. Pourtant la photo ci-dessous de ce même mur pignon orienté ouest en comporte bien une, qui révèle d’ailleurs que des personnes y logent puisque la fenêtre s’allume à la tombée de la nuit.

Un logement ne peut-être considéré habitable que s’il est doté au minimum de fenêtres…. Pourquoi tant de fenêtres qui ne figurent pas sur les plans d’architecte déposés en mairie ont été installées sur la toiture de l’ancien pavillon et sa façade sud, et sur les murs pignons des deux bâtiments, si ce n’est pas pour en augmenter l’habitabilité et le rendement locatif, même dans ce qui ne servait à l’origine que de sous sol, de débarras, de caves ou de grenier, notamment dans le pavillon ancien restauré sans jamais qu’une déclaration de travaux n’ait été déposée en mairie et sans jamais en avoir obtenu l’autorisation ?

Les riverains de la rue Alix, très fortement préjudiciés par ces deux pavillons sur une seule petite parcelle en zone UG, n’admettent pas qu’une seule personne devenue propriétaire du terrain déroge aux prescriptions en usage et à l’esprit champêtre du quartier, et contourne frauduleusement les règles fiscales et urbanistiques pour sur-peupler une parcelle qui n’avait vocation à accueillir qu’une seule famille ! Il y a détournement d’usage sur cette zone et des manœuvres dolosives évidentes qui ont vicié le consentement du service de l’urbanisme, et le droit de recours des tiers et des riverains puisque le panneau du chantier était mensonger et inexact par omission volontaire !

Façade sud du pavillon ancien avec fenêtres et parabole non représentées sur le plan d’architecte

Toiture du pavillon ancien rénové et surélevé présentant un vélux côté EST ! L’arbre empêche de voir si le côté droit de cette toiture comporte une deuxième fenêtre de toit. La façade sud confirme la présence de fenêtre et d’une parabole. Rien de tout cela ne figure sur les plans ! Est-ce correct ? Est-ce réglementaire ?

La comparaison du pavillon ancien avec la version agrandie, rénovée et surélevée démontre bien qu’il y a eu tromperie délibérée et manœuvre dolosive du propriétaire du terrain envers le service de l’urbanisme des Aulnaysiens, qui ne pouvait objectivement rien voir ni anticiper sur ce qui allait en réalité se construire, au nez et à la barbe de la ville, des tiers et des riverains abusés et lésés. Ce propriétaire indélicat a crée de la surface habitable en changeant toute la toiture et son inclinaison et en ajoutant plusieurs rangées de parpaings au dessus du 1er niveau et en multipliant les fenêtres ! Bien évidemment il n’a rien déclaré de tout cela au service de l’urbanisme. Estime-t-il être au dessus des lois Françaises ? Pour quelles raisons ferait-il cela si ce n’est pas pour loger plusieurs familles dans ce pavillon destiné à une seule ? Observez le sous-sol peu engageant sur l’image à gauche, et comprenez que là aussi le marchand de sommeil a optimisé la rentabilité de son acquisition ! Trois niveaux rendus habitables et non déclarés qui vont lui rapporter plusieurs loyers, tout en ayant irréversiblement pourri la zone pavillonnaire par ce surpeuplement et une sur-occupation lucrative des lieux qui est une des caractéristiques du marchand de sommeil !

La comparaison du plan avec la photo à droite présente sur la façade EST, deux ouvertures situées non pas au niveau du 1er niveau, mais au niveau de ce qui constituait le sous sol, prouvant ainsi qu’un logement a été aménagé dans ce qui n’était qu’un lieu pas vraiment habitable ! Que ne ferait-on pas pour engranger de multiples loyers sur une seule petite unité foncière ?

Allez donc savoir pourquoi le plan d’architecte a omis de dessiner la porte d’entrée !!!

Et dire qu’en mairie, le propriétaire bien malhonnête et  » roublard  » a prétendu qu’il voulait juste changer les tuiles sur ce pavillon !!! Comme vous pouvez le constater en images, cet indélicat ne s’est pas contenté de les changer, mais a surélevé le 1er étage, mis plusieurs fenêtres en façade nord, d’autres en façade sud et sur les murs pignons et une toiture neuve moins pentue avec des fenêtres de toit ! Le service de l’urbanisme a été trompé, les Aulnaysiens attachés à leurs quartiers pavillonnaires et champêtres ont été bernés et les riverains lésés avec la promesse de très nombreux troubles anormaux de voisinage qui ont déjà commencé !

Nos élus s’avèrent incapables de préserver et sauvegarder les intérêts patrimoniaux et immobiliers de leurs administrés, et ils sont responsables et coupables de favoriser ce genre d’opération immobilière irrespectueuse des habitants et du PLU !

Photos prises et Article Rédigé le 27 Avril 2021 par Catherine Medioni

Demande de permis de construire 5 rue Alix à Aulnay-sous-Bois, des mensonges à la réalité (8)

Sur le plan masse ci-dessus déposé au service de l’urbanisme qui instruit les dossiers conformément aux règles du PLU, la parcelle N°96 fait état d’un bâtiment existant situé en fond de parcelle qui était le pavillon ancien abritant une famille, et d’une construction nouvelle qui comportera deux logements, donc abritant au minimum deux familles. Tout ce qui est coloré en vert sur la photo représente la terre pleine, c’est à dire une terre non recouverte de béton, non imperméabilisée dans laquelle si besoin était on devrait pouvoir faire un forage à 50 mètres de profondeur pour vérifier si la parcelle ne se trouve pas au dessus de poches de gypse !

Malheureusement les riverains ont pu constater que la bétonneuse avait tourné à plein régime pour imperméabiliser toute la parcelle, autant à l’arrière, à l’avant que sur les côtés ! Ainsi donc le vert représenté sur le plan masse n’est que pure mystification et mensonge délibéré qui abuse le service de l’urbanisme et crée un préjudice notoire à toute la rue tout en ne respectant ni le PLU, ni le voisinage, ni l’esprit de la zone pavillonnaire !

Ainsi donc il est indiqué que sur la mini- surface bétonnée située à l’arrière du terrain devant le pavillon ancien, se trouveront des arbustes ! Comment pourraient-ils s’épanouir sur une dalle de béton ? Ensuite nous supposons que tout le vert qui entoure les bâtiments indique qu’une pelouse poussera…. Cependant les riverains ont noté que le terrain était bétonné à l’emplacement de la supposée pelouse ! Ensuite il est notifié que le long de la limite EST sera plantée une haie vive, aussi bien à l’arrière de la nouvelle construction qu’à l’avant ! Pour que une haie vie puisse prospérer, encore faudrait-il que le béton n’ait pas remplacé la terre pleine !!!

Où voyez-vous ci-dessus que devant le pavillon ancien rénové, la terre pleine a été réservée et protégée ?

 

Nous observons bien sur la photo ci-dessus que le passage bétonné qui longe le pavillon ancien sur le côté EST et qui mène à la petite cour arrière supposée faire pousser des arbustes ne remplira pas les objectifs annoncés dans la demande de permis car la terre pleine n’existe pas ! Il y a donc mensonge, tromperie et manœuvre dolosive de la part de l’acquéreur du terrain, qui est également, rappelons le, le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage ! 3 casquettes qui lui assurent la pleine maitrise du chantier dans ses fraudes et ses entorses au PLU, mais également sa pleine responsabilité et donc sa culpabilité d’avoir fraudé auprès du service de l’urbanisme, mais d’avoir également berné les riverains pour éviter qu’ils n’exercent un recours avant les massacres !

Sur cette photo qui représente une petite cour bétonnée qui se situe devant le pavillon ancien et à l’arrière de la construction neuve, nous observons que les panneaux de bois remplacent les  » haies vives  » indiquées sur le plan masse ! On voit d’ailleurs très mal comment une haie vive pourrait désormais y pousser sur une dalle de béton…. Et pas davantage un arbre de haute tige !

Probablement alerté par la mairie mais également par mon mécontentement clairement exprimé , l’homme aux trois casquettes s’est affolé et a senti clairement le vent tourner puisqu’après avoir tout bétonné, il a fait tourner les marteaux piqueurs à plein régime durant toute une semaine pour  » décaisser  » environ 10 centimètres de béton et en remplir la surface par 10 centimètres de terre ! Pense-t-il sérieusement que cet arrangement cosmétique de surface est une réponse adéquate à l’obligation de préserver et protéger 40% de terre pleine minimum en zone UG ? De qui cet homme aux trois casquettes se moque-t-il ? Du service de l’urbanisme ? Des riverains ? Des habitants qui tiennent à protéger leur zone pavillonnaire des appétits mercantiles de SCI immobilières qui ne visent que le profit, tels les marchands de sommeil qui entassent plusieurs familles sur une seule et petite parcelle où il ne devrait y en avoir qu’une ?

Jusqu’à la dernière minute, les riverains de ces deux constructions sur une seule petite parcelle ont espéré que la terre avait été réservée pour faire un joli jardinet devant…. Que nenni ! Fin mars tout a été bétonné sans scrupules ni états d’âme ! Le très vieux fusain jaune que vous apercevez est le vestige et l’unique rescapé de ce terrain en zone UG ! Et bien évidemment l’obligation faite par le PLU de doubler la clôture d’une haie vive ne pourra être ni honorée ni remplie car il n’y a plus qu’une dalle de béton accueillant les poubelles de tri  » très décoratives  » pour le voisinage…. la surface devant le pavillon neuf a été prévue pour parquer deux voitures également très décoratives pour la zone UG !

Ce qui se passe au 5 rue Alix ne doit plus jamais se reproduire ! Les libertés abusives que l’acquéreur du terrain a prises au mépris absolu des qualités de cette zone, du PLU et des lois françaises ainsi qu’au mépris du droit des tiers et des riverains à préserver les quartiers pavillonnaires des marchands de sommeil qui pensent avoir le droit de sur-peupler la zone, montre aujourd’hui les effets pervers et délétères de la suppression du COS ! Cela réclame impérativement des corrections et des garde-fous afin que cela ne se représente plus jamais ailleurs !

Photos prises et article rédigé le 26 Avril 2021 par Catherine Medioni

PLU bafoué, Panneau trompeur, mensonger et frauduleux à Aulnay-sous-Bois (2)

Tous les riverains de la rue Alix ne se sont pas méfiés du panneau d’affichage placardé sur la clôture et qui omettait de détailler l’ensemble des opérations immobilières qui allaient s’édifier sur cette petite parcelle de seulement 340 M2 avec la bénédiction de Cahenzli et de Beschizza, les destructeurs enfin démasqués des quartiers pavillonnaires !

Avant que ces riverains se retrouvent involontairement placés devant le fait accompli de la construction de deux pavillons alors qu’ils pensaient naïvement qu’il ne s’agissait que d’un seul à construire à l’emplacement du pavillon ancien, cette parcelle disposait d’une étendue de terre pleine gazonnée et arborée d’un magnifique figuier et de quelques arbustes de haie le long de sa clôture est. Bien évidemment, figuier et haie vive ont été détruits pour laisser place au béton, rien que du béton sur quasiment toute la surface de la parcelle !

Ce panneau prouve son irrégularité puisque sa fonction est d’informer les tiers pour qu’ils puissent s’opposer aux projets qui ne seraient pas conformes à l’identité et à l’esprit du quartier ou qui pourraient leur occasionner des préjudices. Si les riverains ne voyaient pas d’inconvénient à la construction d’un pavillon, ils n’ont jamais été d’accord pour la construction d’un deuxième. Il y a donc bien eu tromperie délibérée du maître d’œuvre qui n’a pas informé correctement les riverains.

Ci-dessous, vue sur toute la parcelle en cours de bétonnage avec construction de la dalle du deuxième pavillon. En fait le pavillon ancien du fond a été rénové et surélevé d’un étage. Il sera ensuite camouflé par le second pavillon en construction. A la place du sol bétonné, imaginez une pelouse avec des arbustes de haie sur le côté et un figuier planté !

Comment en zone UG est-il possible à des élus d’accorder sans états d’âme ni scrupules de tels permis qui contreviennent totalement aux quelques et dernières mesures environnementales réduites à portion congrue, et qui fait pourtant obligation dans tous les cas de laisser 40 % du terrain en terre pleine ? N’est-ce pas là se moquer des Aulnaysiens, les mépriser ouvertement, détruire sans droits leur environnement et leur qualité de vie et les trahir manifestement en leur occasionnant des préjudices irréversibles et sur le long terme ?

Tout ce massacre au béton, non pas pour un particulier qui aime la nature et respecte la spécificité du quartier, mais pour une SCI nommée  » Bellevue  » qui va faire de l’argent et du profit en détruisant la totalité du jardin qui est pourtant une composante incontournable du pavillon de banlieue, et qui va entasser plusieurs familles dans ce qui est devenu des clapiers à lapins avec l’apparence extérieure de deux pavillons sans aucune verdure, végétation ni arbres ?

Le droit des tiers n’est-il donc pas opposable à ces abus de droit dans les permis de construire accordés par des élus gravement autistes aux aspirations des citoyens pourtant régulièrement manifestées dans les réunions et dans les commentaires des blogs locaux ?

L’équipe municipale actuelle réélue avec seulement 8384 voix sur les plus de 86 000 habitants que compte la ville, va-telle continuer indéfiniment à ignorer la grogne et l’exaspération qui monte parmi les administrés depuis des années ? Peut-on encore parler de démocratie dans une ville où l’expression citoyenne est sévèrement réprimée par des procès-baillons inutiles et coûteux financés avec l’argent du contribuable qui ferait mieux d’être utilisé dans les services aux Aulnaysiens ?

La Rue Fernand Herbaut et l’impasse des marronniers qui sont désormais remplacés par des immeubles imposants et disproportionnés par rapport à l’environnement pavillonnaire existant respectent-ils le droit des tiers à ne pas voir dévaluer leur patrimoine et abimer leur cadre de vie ? Ces personnes lésées dans leurs droits et préjudiciées ont elles été dédommagées par les promoteurs immobiliers qui vont retirer des profits de ces opérations immobilières ?

Ci-dessus l’Immeuble Verrechia en construction rue Fernand Herbaud, excessivement étroite, qui surplombe, étouffe et écrase les pavillons que l’on aperçoit au loin. Vous noterez au passage cette sale manie de nos élus qui continuent d’autoriser des balcons surplombant des trottoirs pourtant étroits, alors que sous Ségura tous les participants aux réunions sur le PLU avaient demandé à ce que ces balcons soient en recul et non au dessus de l’espace public. Ils avaient exigé également que les immeubles qui se construisaient soient en alignement avec les constructions environnantes.

Le point de vue des citoyens et des administrés Aulnaysiens n’a jamais été pris en considération ni respecté sous Segura et cette politique sourde aux souhaits et aux aspirations des habitants se perpétue sous Beschizza et Cahenzli ! Il est manifeste que cette équipe municipale ne sert que les intérêts des promoteurs immobiliers, mais absolument pas ceux des administrés qui assurent pourtant leurs confortables indemnités tout en voyant concomitamment se dégrader leur qualité de vie et leur environnement !

La rue Anatole France est tellement étroite que les immeubles Verrechia qui y sont construits sont ressentis comme une agression physique, visuelle et même matérielle puisqu’ils engendrent d’incroyables problèmes de circulation et de stationnement à tous les Aulnaysiens !

Immeuble Verrechia en construction rue Anatole France, photo prise le 3 juin 2020

Il n’est pas un quartier de la ville qui ne soit désormais épargné par cette « bétonnite » aigue qui enrichit les promoteurs et leur déroule le tapis rouge.

Aulnaysiens, indignez-vous !

Article rédigé le 27 mars 2021 par Catherine Medioni

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