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Objectif zéro artificialisation nette des sols

Le 27 juillet 2020, la Convention citoyenne pour le climat et le Conseil de défense écologique avaient émis plusieurs propositions d’objectifs en faveur de la biodiversité, la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, contre l’étalement urbain… La nouvelle circulaire préfectorale du 26 octobre 2020 rappelait aux maires et présidents d’EPCI l’objectif de  » zéro artificialisation des sols « .

Un projet de loi est actuellement en cours d’élaboration et dans l’attente de ce texte, les Préfets de départements incitent d’ores et déjà les maires et présidents d’EPCI ayant la compétence « PLU » à « engager sans attendre les études nécessaires sur un spectre large afin d’alimenter la concertation: mobilisation des logements vacants, réhabilitation et densification du bâti, optimisation du parc de logements existants et du foncier d’activité, optimisation des équipements publics et privés, dépollution et optimisation des friches de toute nature (…) »

Selon le dernier rapport de la plateforme intergouvernementale sur la biodiversité et les services écosystémiques (IPBES). Un « déclin sans précédent » auquel participe largement l’artificialisation des terres : ( étalement urbain et constructions diffuses )  détruisent les habitats naturels et les continuités écologiques nécessaires à la faune sauvage pour circuler. En effet 1 million d’espèces animales et végétales sont aujourd’hui menacées d’extinction !

Il devient donc urgent de freiner l’artificialisation des terres et d’en  » re-naturaliser  » certaines lorsque c’est possible. C’est l’ambition portée par l’objectif « zéro artificialisation nette »  représenté par son acronyme (ZAN) inscrit dans le plan biodiversité qui avait été présenté par le gouvernement à l’été 2018. Selon Julien Fosse, rapporteur, l’objectif n’est possible qu’à la condition de modifier les règles d’urbanisme.

 » Les données recueillies convergent en revanche pour montrer qu’en France, l’artificialisation des sols est supérieure à la moyenne européenne et qu’elle augmente plus rapidement que la population «   explique Julien Fosse. 

Afin notamment de pouvoir s’appuyer sur les données de changement d’usage des sols recensés dans les fichiers fonciers du cadastre, l’auteur du rapport choisit de retenir pour définition de l’artificialisation « tout processus impliquant une perte d’espaces naturels, agricoles ou forestiers (ENAF), conduisant à un changement d’usage et de structure des sols ». Sur cette base, il estime à 20 000 hectares la surface des terres artificialisées chaque année en France, en moyenne entre 2006 et 2016, hors infrastructures de transport.

Selon lui, l’augmentation de la population est loin de justifier en soi le grignotage progressif des espaces naturels. L’explication se trouve plutôt du côté des arbitrages des acteurs.

Les communes par exemple ont globalement intérêt à attirer l’activité sur leur territoire, donc à bâtir, et ce d’autant plus que la taxe foncière sur les propriétés bâties est une ressource importante dans un contexte budgétaire contraint. Une incitation que les politiques de soutien au secteur immobilier  ( prêt à taux zéro, dispositif Pinel ) ne fait que renforcer en engendrant des effet délétères pour la préservation et la protection des espaces naturels tels que les bois, les forêts, les terres agricoles, les parcs et les jardins…

Les ménages de leur côté, affichent en France une nette préférence pour l’habitat individuel qu’ils recherchent désormais plutôt en périphérie des grands centres urbains, afin d’améliorer leur qualité de vie en bénéficiant d’espace et de proximité avec la nature. Il faut noter que le premier confinement à fait émerger ce besoin essentiel rapporté par les professionnels de l’immobilier qui se sont vus sollicités à proposer des pavillons avec jardin au mieux, ou des appartements avec terrasses au pire. Et ce changement de fond n’a fait que s’accentuer avec les confinements qui ont suivi depuis.

Souvent aussi les entreprises sont de plus en plus enclines à implanter une partie de leurs activités à proximité immédiate des pôles urbains, dans des entrepôts ou des zones commerciales, ce qui accentue l’artificialisation des sols.  

Enfin la périurbanisation, la faible densification des nouvelles constructions selon Julien Fosse, (logements individuels en tête) contribuent à l’étalement urbain et donc à la progression de l’artificialisation des espaces ruraux, car cet étalement s’accompagne d’un « mitage des territoires » (terme utilisé pour qualifier l’éparpillement diffus d’habitats et de constructions hétéroclites sur un territoire initialement rural ). Ce mitage est malheureusement favorisé par la faible valeur de l’hectare agricole français (une des plus basses d’Europe), en comparaison de celle des terres urbanisables.

Et pour aggraver ce tableau préoccupant, le niveau élevé d’artificialisation des terres en France s’explique également par la sous-exploitation du bâti existant, à savoir les logements et bureaux vides, mais également par le développement des résidences secondaires (9,5 % des logements en 2015 ) occupées de manière intermittente.

Parce que l’artificialisation des sols est souvent irréversible, Il est donc urgent de la freiner et cela d’autant plus que, si aucune mesure n’est prise, ce sont 280 000 hectares d’espaces naturels supplémentaires qui seront artificialisés d’ici 2030, soit un peu plus que la superficie du Luxembourg à titre de comparaison. « Un scénario tendanciel catastrophique », estime Julien Fosse

Il reste la solution de rendre aux sols leur  état naturel en le dépolluant, mais il s’agit là d’un procédé très coûteux et complexe  dont le coût revient à environ 400 euros par mètre carré. Il suppose de déconstruire, de dépolluer, de dés-imperméabiliser puis de reconstruire des « technosols ».

Un technosol est un sol reconstitué avec un mélange en proportions variables de matériaux d’origine naturelle, organiques et techniques , reconstitués dans une logique de restauration  et de remise en état du milieu naturel afin de retrouver les fonctions essentielles du sol. 

Ne serait-il pas plus simple, avant d’accorder des permis de bétonner à tort et à travers qui artificialisent  les sols de façon souvent irréversible, de réexaminer les plans locaux d’urbanisme en urgence, afin de poser des garde-fous aux effets délétères et dommageables de la densification à marche forcée ?

Article  rédigé  le  11  mai  2021  par  Catherine  Medioni

Le quartier de Nonneville à Aulnay-sous-Bois se transforme avec la bétonisation et la construction d’immeubles

Le quartier de Nonneville à Aulnay-sous-Bois était un joli quartier pavillonnaire du sud-ouest de la ville avec des maisons atypiques. S’il y avait quelques immeubles, on voyait surtout de beaux pavillons avec des jardins remarquables, apportant un véritable bol d’air frais l’été.

Mais depuis la révision du PLU de 2008-2009, rien ne va plus. les constructions abusives sans permis de construire réglementaire poussent sur tous les terrains. Des riverains constatent l’aménagement d’anciennes dépendances qui servaient de remises. 3 murs plus solides un toit et hop deux chambres en plus…

Des constructions qui atteignent des hauteurs pas possibles, avec un vis-à-vis sur les petits jardins où les habitants étaient si tranquilles. Comble de l’ironie, l’éclairage extérieur reste bien souvent allumé toute la nuit impactant la faune nocturne.

D’énormes voitures encombrent les stationnements… Les exemples ne manquent pas pour constater ce qu’il se passe dans le quartier : sur un petit terrain où il y avait une petite maison s’élève maintenant un énorme pavillon. Plus de jardin, du béton et combien de logements ? On le verra au nombre de boîtes aux lettres…

Tous les pavillons vendus sont agrandis et le quartier perd peu à peu de son charme. C’est un véritable désastre ! Et toutes ces belles maisons rasées pour faire des immeubles…

Merci à notre lectrice pour ce témoignage édifiant.

Rénover, agrandir sans autorisation est illégal et peut coûter cher

Il apparait aujourd’hui très clairement que le propriétaire du 5 rue Alix qui est également le maitre d’œuvre et le maitre d’ouvrage a pensé réaliser une opération immobilière juteuse en acquérant la parcelle en zone UG pour y rénover et agrandir sans autorisation le pavillon ancien existant et pour en construire un deuxième. Ainsi tout en trahissant l’esprit de la zone pavillonnaire et en massacrant ce qui lui confère, grâce à ses jardins arborés et fleuris, qualité de vie, charme et beauté, il obtient en retour le prestige de l’adresse pour une unité foncière qui devient exclusivement un immeuble de rapports lui permettant d’engranger de multiples loyers tout en générant aux riverains des troubles anormaux du voisinage par la multiplication des véhicules personnels et professionnels squattant désormais la rue pour chaque famille logée !

Les articles précédents ont démontré, preuves matérielles, plans d’architecte et photos à l’appui, que ce propriétaire abusif et  indélicat avait non seulement transgressé quantité de règles édictées dans le PLU, mais avait en plus surélevé et modifié l’inclinaison de la toiture du pavillon ancien pour en augmenter la surface habitable, aménagé en logement ce qui jadis  n’était que cave, cellier, débarras, remise  ou chaufferie et ouvert quantité de fenêtres sur les murs pignons et les toitures, dont certaines bien évidemment jamais déclarées en mairie !  Devons-nous y voir là une manière de minorer l’assiette fiscale servant de base de calcul pour les impôts fonciers ?

La seule mention faite sur les plans d’architecte concernant le bâtiment ancien existant et instruits par les services d’instruction des demandes de permis porte uniquement sur le changement de tuiles !  Nous sommes donc en présence d’un exemple flagrant de tromperie délibérée et de manœuvre dolosive bernant manifestement à la fois les services de l’urbanisme et les riverains !

Que prescrivent les lois et quels risques pour les fraudeurs  ?

Lorsqu’un propriétaire envisage des travaux de rénovation ou d’extension dans un bâtiment existant, une demande d’autorisation auprès de la mairie s’avère obligatoire. Cette dernière peut donc prendre la forme soit d’un permis de construire soit d’une autorisation préalable de travaux. Si  le propriétaire commence le chantier sans avoir obtenu l’accord officiel de la mairie, il risque, en plus de l’arrêt des travaux :

  • Une amende pour défaut de permis de construire comprise entre 1 200 et 6 000 euros par m² de surface construite ou démolie irrégulièrement d’après l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme.
  • en cas de récidive, 6 mois d’emprisonnement.
  • pour les personnes morales, l’interdiction d’exercer une activité professionnelle ou l’exclusion des marchés publics
  • obligation de mise en conformité ou de démolition des travaux irréguliers.
  • Une amende de 75 000 euros et trois mois de prison si vous ne respectez pas la décision du tribunal de grande instance d’après l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme.
  • Si un ordre de démolition est prononcé, vous risquez des pénalités journalières comprises entre 7,5 et 75 euros par jour en cas de non-respect des délais.

En outre si le propriétaire s’est abstenu de remplir cette formalité obligatoire auprès des services de l’urbanisme, ou s’il a menti ou omis intentionnellement de déclarer les travaux de rénovation et / ou d’extension, le tribunal pourra être saisi afin de se  prononcer sur la mise en conformité, la démolition ou la réaffectation des travaux :

  • La mise en conformité : si votre chantier ou construction respecte les règles d’urbanisme, le tribunal vous invitera à régulariser votre situation dans les plus brefs délais en effectuant une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.
  • La démolition : cette sanction concerne les travaux et constructions sans autorisation et qui ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme.
  • La réaffectation : selon l’article L. 480-5, du Code de l’urbanisme au « rétablissement des lieux et des sols dans leur état antérieur ». Ainsi, si le sol a été géologiquement modifié ou que des arbres et végétaux ont été arrachés lors des opérations, vous serez contraints d’y remédier par une remise en état.

Il est à noter que le propriétaire indélicat qui ne respecte ni le PLU, ni le droit des tiers, et qui a omis d’accomplir les demandes d’autorisation commet un délit ! En effet, L’auteur du délit ne peut absolument pas s’abriter derrière une prétendue ignorance des règles. Ainsi, la simple constatation d’une violation des règles établit le caractère intentionnel de l’infraction.

Avec tous mes articles et mes reportages photos concernant les infractions au PLU, au droit des tiers et aux manœuvres dolosives du 5 rue Alix visant à tromper délibérément à la fois les services de l’urbanisme et les riverains, je pense avoir bien déblayé le terrain concernant les contrôles et les sanctions qui doivent s’exercer, et mâché le travail de la police de l’urbanisme !

Article  rédigé  du 5 au 8 avril  2021  par  Catherine  Medioni

Les infractions aux règles d’urbanisme du 5 rue Alix, un scandale qui ne devra plus jamais se reproduire !

L’imposante construction présente 3 ouvertures sur le pignon Ouest, non indiquées sur les plans d’architecte déposés en mairie. De trop nombreuses libertés ont été abusivement prises sur les deux bâtiments et n’apparaissent absolument pas sur les plans possédés par la mairie ! Ce qui était supposé être un jardin donnant sur la rue devant la construction n’est plus qu’un parking à voitures bétonné et sans terre pleine.

La clôture n’est pas doublée de haie vive comme prescrit dans le PLU, mais comporte un treillis artificiel de feuilles en tissu plastifié ( photo ci-dessous ) et 3 boîtes aux lettres pour combien de logements et de familles entassées en réalité sur cette petite unité foncière ? Le balcon proéminent qui figurait sur la façade sud est désormais exhibé sur la façade nord donnant sur la rue et sert à sécher quotidiennement le linge…. Une riveraine privée désormais de vue, de lumière, de soleil et de ciel affirme se croire vivre désormais au  » bled  » !

Il n’y a rien à redire sur les pavillons neuf et rénové, mais par contre beaucoup à critiquer sur l’abus de droits fait à ce quartier pavillonnaire et à ses riverains ! L’exemple de ces abus de droit qui modifient radicalement l’esprit et les règles de la zone UG doit impérativement donner lieu à des réunions de travail sur l’urbanisme, élaborant des garde-fous et des parades pour que plus jamais un acquéreur de terrain se sente le droit de bénéficier du prestige d’une adresse et d’un quartier pavillonnaire sans souscrire scrupuleusement à des règles !

Les infractions aux règles d’urbanisme sont un délit !

Les infractions aux règles d’urbanisme sont un délit. La commune peut donc vous assigner au civil (tribunal de grande instance) pendant 10 ans après achèvement des travaux. À l’issue de cette procédure, le juge peut ordonner la mise en conformité des travaux ou carrément la démolition.

Ce n’est seulement qu’au-delà d’un délai dit “de prescription”, que le propriétaire indélicat ou fraudeur ne pourra plus faire l’objet d’aucune poursuite pénale. Le délai de prescription pénale est de 6 ans à partir de la déclaration d’achèvement des travaux.

Par conséquent, l’auteur d’une infraction aux règles d’urbanisme ne sera à l’abri de poursuites pénales qu’au bout de 10 ans après l’achèvement des travaux. A noter toutefois que si l’auteur des infractions au PLU souhaite à nouveau réaliser d’autres travaux soumis à permis après les 10 ans de prescription, la mairie peut tout à fait refuser ce permis ( article L421-9 du CU ).

Que peuvent faire les riverains des infractions aux règles du PLU ?

Si votre voisin réalise des travaux sans autorisation d’urbanisme ou s’il ne respecte pas l’autorisation obtenue, vous pouvez agir. Vous avez d’abord la possibilité de saisir le maire de votre commune. Celui-ci a un pouvoir de police et doit établir un procès-verbal constatant l’infraction. Il transmet ensuite ce procès-verbal au procureur de la république (parquet). En attendant la décision du juge, le maire peut prendre un arrêté d’interruption des travaux irréguliers s’ils sont encore en cours.

Il peut arriver cependant qu’un maire refuse de dresser un procès-verbal d’infraction ou qu’il ne réponde pas à votre demande. Dans ce dernier cas, il s’agira d’une décision implicite de rejet. Dans ce cas vous disposez alors de 2 mois pour effectuer un recours auprès du tribunal administratif contre ce refus ou ce rejet. Vous avez également la possibilité de déposer plainte directement auprès du procureur de la république. Attention, la dépôt de plainte doit intervenir au plus tard 3 ans après l’achèvement des travaux irréguliers.

Vue sur le parking bétonné et les poubelles du 5 rue Alix et à droite la haie artificielle remplaçant la haie vive…. Bien évidemment aucun arbre de haute tige ne pourra pousser dans le béton puisque la parcelle a été entièrement imperméabilisée par son propriétaire qui n’y vivra pas, mais qui y installera de nombreux locataires dont il percevra les loyers. Une juteuse opération immobilière en zone UG qui détruit son esprit et sa qualité de vie par les trop nombreuses transgressions au PLU et par les manœuvres dolosives qui ont camouflé ce qui a été réellement construit ! INADMISSIBLE !

Devoirs des élus

Les Aulnaysiens sont en droit de réclamer de leurs élus qu’ils les protègent de ce genre de dérive et qu’ils contrôlent activement et de manière effective les constructions en cours d’élaboration, et qu’ils prennent dorénavant toutes mesures permettant de les anticiper et de les prévenir, car une fois que tout est bétonné et que les riverains sont placés devant le fait accompli, les dégâts sont malheureusement irréversibles !

Le propriétaire-bailleur qui officie comme maître d’ouvrage et maître d’œuvre sans habiter sur place, a pensé faire une opération immobilière juteuse qui ne l’est absolument pas pour les riverains de ce massacre qui contrevient à toutes les règles minimales de protection de la zone UG et en trahi l’esprit et les usages ! Nous avons là le résultat et le forfait d’un véritable marchand de sommeil, car en sur-occupant la parcelle pour en toucher plusieurs loyers, il a déjà commencé à pourrir le quotidien et va continuer à pourrir la vie sur le long terme de tout le voisinage ! Il y a vraiment atteinte au droit des tiers et préjudices matériels quantifiables et constatables pour les voisins !

La densification à marche forcée et sans garde-fous qui protègent un quartier entier et ses riverains devient une détestable calamité porteuse de troubles anormaux de voisinage désormais difficiles à circonscrire et qui pourtant auraient pu être évités en amont par la mairie qui a le devoir de détecter les potentiels marchands de sommeil avant qu’ils n’accomplissent leurs forfaits irréversibles, mais également par la police de l’urbanisme qui ne devrait jamais attendre que tout soit bétonné avant d’intervenir et d’effectuer les contrôles.

Cette police de l’urbanisme a pourtant été alertée il y a plusieurs mois par une riveraine consternée de voir s’édifier  » le mur de Berlin  » devant la fenêtre de son séjour et un mur Pignon EST avec des ouvertures surplombant son jardin et ne figurant pas sur les plans d’architecte. Qu’a donc fait cette police de l’urbanisme pour stopper les irrégularités commises et les transgressions en cour ?

Strictement RIEN ! Elle est bien plus prompte à déloger une association humanitaire et caritative qui payait son loyer et ne faisait de tort à personne, qu’ à arrêter un chantier non conforme aux déclarations et transgressant le PLU !

Photos et Article rédigé les 6 et 7 mai 2021 par Catherine Medioni

Pia Mamut prône la limitation des M2 par personne

Pour tenter de limiter l’empreinte carbone lié à l’habitat, Pia Mamut, chargée de recherche à la chaire de relations internationales et de développement durable à l’Université de Münster, propose plusieurs solutions pour un habitat bas carbone, dont la limitation du nombre de mètres carrés par personne. 

« Combien de mètres carrés par personne sont nécessaires ? », s’interroge la chargée de recherche. « 14 mètres carrées minimum à 20 mètres carrés maximum pour une personne seule et 40 à 80 mètres carrés pour un ménage de 4 personnes », déclare-t-elle. 

Face à cette proposition qui risque de cristalliser bien des désaccords légitimes et fondés ayant trait aux libertés individuelles constamment rognées, l’eurodéputé Vert irlandais Ciaran Cuffe souligne qu’ « il sera difficile de contrôler des questions comme celle-là » et pense  » qu’il sera très difficile d’obtenir l’adhésion des politiques à la limitation de la taille maximale des unités résidentielles ». Il suggère plutôt  » d’optimiser l’utilisation des bâtiments que nous possédons déjà  « .

Stefan Moser, membre de la Commission européenne quant à lui affirme que : « Dans la société dans laquelle nous vivons, cela devrait se faire sur une base volontaire », mais ce système ne saurait être imposé aux citoyens. « Cela va trop loin », a-t-il déclaré. Stefan Moser a indiqué vouloir privilégier davantage la rénovation à la construction de nouveaux bâtiments.

Il n’est pas certain que les citoyens Européens accueillent favorablement la proposition ultra liberticide de cette universitaire, de limiter les mètres carrés par personne, ni qu’ils acceptent sa transcription dans les lois de leurs pays respectifs. Et cela, même parmi ceux qui sont très actifs dans la réduction de leur emprunte carbone et qui se sont déjà affranchi des diktats du consumérisme libéral et capitaliste….!

On peut aussi envisager d’imposer à tout le monde de vivre dans des cabanes de 5 M2 et basses de plafond pour dépenser moins de chauffage, de limiter le nombre des naissances et même de ne les autoriser qu’à des couples sérieux et responsables…. Les propositions liberticides qui enfreignent les droits individuels ne manquent pas, et leurs créateurs farfelus non plus ! Est-ce pour autant qu’il faille les mettre en œuvre ?

Comme on peut l’observer, certaines approches intellectuelles telles que celle avancée et défendue par Pia Mamut peuvent nous mener à des impasses inextricables qui dériveront inéluctablement vers un fascisme et un totalitarisme insupportables aux citoyens de toutes les catégories économiques et sociales ! Gardons nous bien de ces extrêmes !

Peut-être qu’avant d’en arriver à imposer la limitation du nombre de mètres carrés par personne, et subséquemment le nombre de naissances puisque nous sommes trop nombreux sur cette petite planète aux ressources limitées, il y a encore bien des actions à mettre en œuvre et un gisement d’idées à explorer pour limiter notre impact carbone, l’exploitation outrancière et irresponsable de l’environnement et la prédation du vivant que les humains infligent à tous les autres règnes.

Article rédigé le 4 Mai 2021 par Catherine Medioni

Le droit des tiers en urbanisme

On entend par tiers, toute personne qui n’est pas partie au contrat. En matière d’urbanisme, il s’agira donc d’un voisin, d’un riverain, d’un administré, d’une association, d’une personne morale qui n’est pas directement impliqué dans le contrat, mais qui aura à en supporter plusieurs effets, non nécessairement respectueux de ses droits.

Selon le Code de l’urbanisme article A424-8, le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Cela signifie que si les services de l’urbanisme d’une ville instruisent la demande, sa mission essentielle consiste à vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanisme. En aucun cas le service de l’urbanisme ne s’attache à vérifier que ledit projet respecte les autres règlementations en vigueur, notamment en matière de droit civil et de droit privé, lesquels protègent les tiers et les riverains qui doivent alors s’opposer au projet s’ils estiment que leurs droits sont méprisés.

En effet l’acte de construction étant lié aux questions de propriété, il a un rapport souvent très étroit avec le code civil qui relève du droit privé. Par conséquent l’avis favorable donné à un projet de construction ne signifie nullement que ce dernier respecte toutes les autres règlementations telles que les servitudes inscrites dans les dispositions du code civil.

La servitude de vue par exemple impose une distance minimale pour pouvoir ouvrir des fenêtres ou des ouvertures plongeantes sur la propriété du voisin. Il appartient donc à celui qui fait construire de s’assurer qu’il respecte bien toutes les dispositions du code civil, et aux voisins qui seraient potentiellement lésés de se manifester car le service de l’urbanisme d’une mairie ne s’en préoccupera absolument pas !

La méconnaissance du droit de propriété d’autrui et l’ignorance d’autres dispositions de droit privé peut donc conduire le fauteur de troubles devant les tribunaux civils, et cela même si le permis de construire qui lui a été accordé respecte les règles d’urbanisme ! Les riverains préjudiciés sont donc tout à fait fondés à saisir les tribunaux pour faire valoir leurs droits.

C’est donc la raison pour laquelle l’autorisation d’urbanisme est donc toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Un permis de construire valable est par conséquent toujours soumis à l’action éventuelle d’un tiers fondée sur la responsabilité civile extracontractuelle, et cela pendant 5 ans !

 Zone UG 5 Rue Alix

Tous les voisins et riverains mécontents qui sur Aulnay sous Bois estiment que leurs droits ont été ignorés par les constructions environnant leurs propriétés, peuvent encore agir auprès des tribunaux tant que les 5 années pour le faire ne sont pas écoulées… Qui le sait ?

Sur le plan pratique dit Maitre Déborah Touizer, avocate au barreau de Paris spécialisée en Droit de l’Immobilier et de la Construction :

« un permis même devenu définitif peut éventuellement être de nature à engager la responsabilité de son titulaire vis à vis des tiers, ces derniers pouvant même obtenir du juge judiciaire, sous certaines conditions, la démolition de l’ouvrage ( Cass 3eme 24 octobre 1990 époux Juglart c/ M de JONKHEERE , req N°89-15142) »

Avis donc à ceux qui se sentent tous les droits : celui d’accorder des permis qui vont léser les riverains dans leurs droits à jouir de leur propriété de manière absolue, celui de ceux qui s’autorisent à enfreindre les règles minimales du PLU en méprisant ceux de ses voisins et en occasionnant de graves troubles du voisinage…

 

Article rédigé le 2 mai 2021 par Catherine Medioni

Les monstrueuses constructions Verrechia rue Fernand Herbaut et Rue Anatole à Aulnay-sous-Bois France en image

Pour illustrer les réflexions et les souhaits d’Aulnay environnement ci dessous, je me permets de produire les images des immeubles monstrueux construits avec la bénédiction d’une équipe municipale qui n’est pas du tout à l’écoute ni au service des Aulnaysiens, dans ces deux petites rues Aulnaysiennes où les piétons et les riverains sont étouffés par les balcons surplombant la voie publique, par la privation de vue, de lumière, de soleil et de ciel !

S’il faut construire, que ce ne soit pas n’importe comment ! On voit assez les nuisances causées par l’énorme projet Eiffel rue Fernand Herbaut- Avenue Anatole France !

Rue Anatole France 3 juin 2020

Rue Anatole France 26 avril 2021. Les couleurs de la façade, sinistres, ne sont pas des plus heureuses….

Rue Fernand Herbaut, 3 juin 2020. Mastodonte de béton écrasant les pavillons environnants et cumulant à lui seul tout ce que les Aulnaysiens détestent : absence de recul de la voie publique, balcons surplombant les trottoirs, hauteur démentielle rompant l’unité architecturale et paysagère. Une vraie pustule indésirable et immonde dans ce quartier en cours de massacre programmé par nos élus qui ne respectent pas les souhaits maintes fois exprimés des Aulnaysiens !

Rue Fernand Herbaut 3 juin 2020. Admirez comme ce monstre bétonné s’harmonise admirablement avec son environnement ….. Quelle agression visuelle et physique

Rue Fernand Herbaud 26 avril 2021. Même immeuble ravalé aux teintes sinistres…

 

De quel droit les promoteurs immobiliers violent l’espace public avec des balcons surplombant les trottoirs ? De quel droit nos élus qui ne nous représentent pas et qui nous trahissent accordent ces permis en notre nom ?

Angle impasse des Marronniers – rue Fernand Herbaud, 26 avril 2021

Terminons tout de même sur une note bucolique grâce à des propriétaires qui résistent à ce bétonnage et qui permettent à ce quartier densifié à marche forcée de  » respirer  » un peu, et surtout de garder son lien avec la nature, les arbres et le couvert végétal dont nous avons tant besoin pour notre équilibre et notre qualité de vie.

Impasse des Marronniers, 26 Avril 2021. Ces arbres sont les derniers rescapés de ce bétonnage intensif que les Aulnaysiens ne veulent absolument pas ! Mais pour combien de temps encore ?

Si les immeubles construits en face de ces havres de paix bucoliques jouissent d’une agréable vue, à l’inverse, les propriétaires de ces jardins sont très pénalisés visuellement et physiquement par tout ce béton qui n’est pas une valeur ajoutée au quartier, mais clairement une moins value qui a spolié les tiers riverains de leurs droits à conserver une qualité de vie !

Pourquoi donc aucun des 44 élus de cette majorité municipale n’accorde de permis de construire des immeubles à proximité de leurs habitations ? Il ne faut jamais faire à autrui ce que l’on ne voudrait jamais qu’il nous soit fait !

Reportage photos et Article rédigé le 1er Mai 2021 par Catherine Medioni

 

Quid de la concertation sur l’avenir du Centre Gare à Aulnay-sous-Bois ?

Dans son numéro d’octobre 2017, la revue municipale Oxygène portait à la connaissance des Aulnaysiens le lancement d’une concertation sur l’avenir du Centre-Gare, dans le cadre d’une Opération d’aménagement Programmée qui, selon le Code de l’urbanisme (article L.151-7)devait « comporter un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants »

 « Pour associer tous les Aulnaysiens qui le souhaitent à cette rénovation, des réunions de concertation seront très prochainement mises en place. Un registre est également à votre disposition au Centre administratif pour recueillir toutes vos observations, mais aussi vos idées et vos suggestions ».

En janvier 2019 Aulnay Environnement a fait connaître ses réserves sur les termes de la concertation et les problématiques proposées, puis a déposé sa contribution à la réflexion (consultable sur notre site).  

En mai 2021, Aulnay Environnement attend toujours

  • Les réunions de concertation promises (la Covid a bon dos)
  • La publication des observations, idées et suggestions des Aulnaysiens accompagnée d’une synthèse objective
  • La publication de l’échéancier prévisionnel des constructions et de la réalisation des équipements correspondants.

 Certains avaient fait à l’époque remarquer que le lancement de cette opération permettait de figer l’évolution du Centre gare jusqu’aux élections de façon à ne pas effaroucher les électeurs.

Les élections sont passées, et ont reconduit l’équipe municipale avec une écrasante majorité qui frôle 18 % des inscrits.

Les constructions vont donc pouvoir reprendre de plus belle sur tous les terrains déjà acquis par les promoteurs, route de Bondy ou Rue du Docteur Roux. Nous avions diffusé un document faisant le point sur ces projets il y a un an, et nous ne savions pas tout. Aujourd’hui, où bien d’autres projets se dessinent, cette carte est encore plus incomplète.

S’il faut construire, que ce ne soit pas n’importe comment !

On voit assez les nuisances causées par l’énorme projet Eiffel rue Fernand Herbaut-avenue Anatole France !

Nous invitons les riverains à faire connaître les projets dont ils ont appris l’existence, et la municipalité À TENIR SES ANCIENNES PROMESSES DE CAMPAGNE, EN CONSULTANT ET EN ÉCOUTANT LES RIVERAINS SUR TOUT PROJET DE MODIFICATION DE LEUR QUARTIER.

Source : association Aulnay Environnement

 

Non conformité des constructions avec les plans déposés en mairie (9) concernant le pavillon ancien rénové et surélevé 5 rue Alix

Décidément le feuilleton du 5 rue Alix n’a pas fini de faire parler de lui ! La consultation des plans en mairie et la comparaison avec ce qui a été réalisé présente de nombreuses entorses aux déclarations et des preuves manifestes que l’acquéreur du terrain qui est à la fois le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre a contourné de nombreuses obligations et s’est même offert le droit et le luxe de transgresser la conformité, le PLU, et même échapper aux contributions déterminées par nos lois fiscales !

En effet La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, ou loyer théorique annuel…. Mais comment procède l’administration fiscale qui utilise comme base de calcul 50% de la valeur locative du bien pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, si les logements et leurs occupants sont sous-déclarés ?

Le plan d’architecte déposé à l’urbanisme pour le pavillon ancien ne présente aucune fenêtre sur le mur pignon de la façade ouest. Pourtant la photo ci-dessous de ce même mur pignon orienté ouest en comporte bien une, qui révèle d’ailleurs que des personnes y logent puisque la fenêtre s’allume à la tombée de la nuit.

Un logement ne peut-être considéré habitable que s’il est doté au minimum de fenêtres…. Pourquoi tant de fenêtres qui ne figurent pas sur les plans d’architecte déposés en mairie ont été installées sur la toiture de l’ancien pavillon et sa façade sud, et sur les murs pignons des deux bâtiments, si ce n’est pas pour en augmenter l’habitabilité et le rendement locatif, même dans ce qui ne servait à l’origine que de sous sol, de débarras, de caves ou de grenier, notamment dans le pavillon ancien restauré sans jamais qu’une déclaration de travaux n’ait été déposée en mairie et sans jamais en avoir obtenu l’autorisation ?

Les riverains de la rue Alix, très fortement préjudiciés par ces deux pavillons sur une seule petite parcelle en zone UG, n’admettent pas qu’une seule personne devenue propriétaire du terrain déroge aux prescriptions en usage et à l’esprit champêtre du quartier, et contourne frauduleusement les règles fiscales et urbanistiques pour sur-peupler une parcelle qui n’avait vocation à accueillir qu’une seule famille ! Il y a détournement d’usage sur cette zone et des manœuvres dolosives évidentes qui ont vicié le consentement du service de l’urbanisme, et le droit de recours des tiers et des riverains puisque le panneau du chantier était mensonger et inexact par omission volontaire !

Façade sud du pavillon ancien avec fenêtres et parabole non représentées sur le plan d’architecte

Toiture du pavillon ancien rénové et surélevé présentant un vélux côté EST ! L’arbre empêche de voir si le côté droit de cette toiture comporte une deuxième fenêtre de toit. La façade sud confirme la présence de fenêtre et d’une parabole. Rien de tout cela ne figure sur les plans ! Est-ce correct ? Est-ce réglementaire ?

La comparaison du pavillon ancien avec la version agrandie, rénovée et surélevée démontre bien qu’il y a eu tromperie délibérée et manœuvre dolosive du propriétaire du terrain envers le service de l’urbanisme des Aulnaysiens, qui ne pouvait objectivement rien voir ni anticiper sur ce qui allait en réalité se construire, au nez et à la barbe de la ville, des tiers et des riverains abusés et lésés. Ce propriétaire indélicat a crée de la surface habitable en changeant toute la toiture et son inclinaison et en ajoutant plusieurs rangées de parpaings au dessus du 1er niveau et en multipliant les fenêtres ! Bien évidemment il n’a rien déclaré de tout cela au service de l’urbanisme. Estime-t-il être au dessus des lois Françaises ? Pour quelles raisons ferait-il cela si ce n’est pas pour loger plusieurs familles dans ce pavillon destiné à une seule ? Observez le sous-sol peu engageant sur l’image à gauche, et comprenez que là aussi le marchand de sommeil a optimisé la rentabilité de son acquisition ! Trois niveaux rendus habitables et non déclarés qui vont lui rapporter plusieurs loyers, tout en ayant irréversiblement pourri la zone pavillonnaire par ce surpeuplement et une sur-occupation lucrative des lieux qui est une des caractéristiques du marchand de sommeil !

La comparaison du plan avec la photo à droite présente sur la façade EST, deux ouvertures situées non pas au niveau du 1er niveau, mais au niveau de ce qui constituait le sous sol, prouvant ainsi qu’un logement a été aménagé dans ce qui n’était qu’un lieu pas vraiment habitable ! Que ne ferait-on pas pour engranger de multiples loyers sur une seule petite unité foncière ?

Allez donc savoir pourquoi le plan d’architecte a omis de dessiner la porte d’entrée !!!

Et dire qu’en mairie, le propriétaire bien malhonnête et  » roublard  » a prétendu qu’il voulait juste changer les tuiles sur ce pavillon !!! Comme vous pouvez le constater en images, cet indélicat ne s’est pas contenté de les changer, mais a surélevé le 1er étage, mis plusieurs fenêtres en façade nord, d’autres en façade sud et sur les murs pignons et une toiture neuve moins pentue avec des fenêtres de toit ! Le service de l’urbanisme a été trompé, les Aulnaysiens attachés à leurs quartiers pavillonnaires et champêtres ont été bernés et les riverains lésés avec la promesse de très nombreux troubles anormaux de voisinage qui ont déjà commencé !

Nos élus s’avèrent incapables de préserver et sauvegarder les intérêts patrimoniaux et immobiliers de leurs administrés, et ils sont responsables et coupables de favoriser ce genre d’opération immobilière irrespectueuse des habitants et du PLU !

Photos prises et Article Rédigé le 27 Avril 2021 par Catherine Medioni

Demande de permis de construire 5 rue Alix à Aulnay-sous-Bois, des mensonges à la réalité (8)

Sur le plan masse ci-dessus déposé au service de l’urbanisme qui instruit les dossiers conformément aux règles du PLU, la parcelle N°96 fait état d’un bâtiment existant situé en fond de parcelle qui était le pavillon ancien abritant une famille, et d’une construction nouvelle qui comportera deux logements, donc abritant au minimum deux familles. Tout ce qui est coloré en vert sur la photo représente la terre pleine, c’est à dire une terre non recouverte de béton, non imperméabilisée dans laquelle si besoin était on devrait pouvoir faire un forage à 50 mètres de profondeur pour vérifier si la parcelle ne se trouve pas au dessus de poches de gypse !

Malheureusement les riverains ont pu constater que la bétonneuse avait tourné à plein régime pour imperméabiliser toute la parcelle, autant à l’arrière, à l’avant que sur les côtés ! Ainsi donc le vert représenté sur le plan masse n’est que pure mystification et mensonge délibéré qui abuse le service de l’urbanisme et crée un préjudice notoire à toute la rue tout en ne respectant ni le PLU, ni le voisinage, ni l’esprit de la zone pavillonnaire !

Ainsi donc il est indiqué que sur la mini- surface bétonnée située à l’arrière du terrain devant le pavillon ancien, se trouveront des arbustes ! Comment pourraient-ils s’épanouir sur une dalle de béton ? Ensuite nous supposons que tout le vert qui entoure les bâtiments indique qu’une pelouse poussera…. Cependant les riverains ont noté que le terrain était bétonné à l’emplacement de la supposée pelouse ! Ensuite il est notifié que le long de la limite EST sera plantée une haie vive, aussi bien à l’arrière de la nouvelle construction qu’à l’avant ! Pour que une haie vie puisse prospérer, encore faudrait-il que le béton n’ait pas remplacé la terre pleine !!!

Où voyez-vous ci-dessus que devant le pavillon ancien rénové, la terre pleine a été réservée et protégée ?

 

Nous observons bien sur la photo ci-dessus que le passage bétonné qui longe le pavillon ancien sur le côté EST et qui mène à la petite cour arrière supposée faire pousser des arbustes ne remplira pas les objectifs annoncés dans la demande de permis car la terre pleine n’existe pas ! Il y a donc mensonge, tromperie et manœuvre dolosive de la part de l’acquéreur du terrain, qui est également, rappelons le, le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage ! 3 casquettes qui lui assurent la pleine maitrise du chantier dans ses fraudes et ses entorses au PLU, mais également sa pleine responsabilité et donc sa culpabilité d’avoir fraudé auprès du service de l’urbanisme, mais d’avoir également berné les riverains pour éviter qu’ils n’exercent un recours avant les massacres !

Sur cette photo qui représente une petite cour bétonnée qui se situe devant le pavillon ancien et à l’arrière de la construction neuve, nous observons que les panneaux de bois remplacent les  » haies vives  » indiquées sur le plan masse ! On voit d’ailleurs très mal comment une haie vive pourrait désormais y pousser sur une dalle de béton…. Et pas davantage un arbre de haute tige !

Probablement alerté par la mairie mais également par mon mécontentement clairement exprimé , l’homme aux trois casquettes s’est affolé et a senti clairement le vent tourner puisqu’après avoir tout bétonné, il a fait tourner les marteaux piqueurs à plein régime durant toute une semaine pour  » décaisser  » environ 10 centimètres de béton et en remplir la surface par 10 centimètres de terre ! Pense-t-il sérieusement que cet arrangement cosmétique de surface est une réponse adéquate à l’obligation de préserver et protéger 40% de terre pleine minimum en zone UG ? De qui cet homme aux trois casquettes se moque-t-il ? Du service de l’urbanisme ? Des riverains ? Des habitants qui tiennent à protéger leur zone pavillonnaire des appétits mercantiles de SCI immobilières qui ne visent que le profit, tels les marchands de sommeil qui entassent plusieurs familles sur une seule et petite parcelle où il ne devrait y en avoir qu’une ?

Jusqu’à la dernière minute, les riverains de ces deux constructions sur une seule petite parcelle ont espéré que la terre avait été réservée pour faire un joli jardinet devant…. Que nenni ! Fin mars tout a été bétonné sans scrupules ni états d’âme ! Le très vieux fusain jaune que vous apercevez est le vestige et l’unique rescapé de ce terrain en zone UG ! Et bien évidemment l’obligation faite par le PLU de doubler la clôture d’une haie vive ne pourra être ni honorée ni remplie car il n’y a plus qu’une dalle de béton accueillant les poubelles de tri  » très décoratives  » pour le voisinage…. la surface devant le pavillon neuf a été prévue pour parquer deux voitures également très décoratives pour la zone UG !

Ce qui se passe au 5 rue Alix ne doit plus jamais se reproduire ! Les libertés abusives que l’acquéreur du terrain a prises au mépris absolu des qualités de cette zone, du PLU et des lois françaises ainsi qu’au mépris du droit des tiers et des riverains à préserver les quartiers pavillonnaires des marchands de sommeil qui pensent avoir le droit de sur-peupler la zone, montre aujourd’hui les effets pervers et délétères de la suppression du COS ! Cela réclame impérativement des corrections et des garde-fous afin que cela ne se représente plus jamais ailleurs !

Photos prises et article rédigé le 26 Avril 2021 par Catherine Medioni

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