Archives de Catégorie: Logement
L’avancement chantier Novellus à Aulnay-sous-Bois
Nous vous proposons de découvrir l’avancement du chantier Novellus, situé au 53-55 avenue Anatole France, via une photo envoyée par une lectrice.
Retour sur la signature entre la Ville d’Aulnay-sous-Bois et I3F le 6 décembre
La rédaction d’aulnaycap décidément partout, est allée à la cérémonie de signature entre la ville d’Aulnay-sous-Bois et le bailleur I3F, le 6 décembre.
I3F va continuer son programme de rénovation sur le Gros Saule et l’ANRU 2, ce qui n’est pas plus mal compte-tenu du travail qui reste à réaliser.
Ci-contre, une photo de Gérard SEGURA (à gauche) et Yves LAFFOUCRIERE, directeur général I3F (à droite).
Achat immobilier : le taux d’intérêt du prêt inscrit au compromis doit être respecté !
L’acquéreur qui sollicite un prêt à un taux inférieur à celui prévu dans le compromis de vente d’un bien immobilier ne bénéficie plus de la condition suspensive.
C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une affaire où la promesse de vente avait été signée sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt au taux maximum de 4,75 %. L’acquéreur avait ensuite demandé un prêt immobilier à sa banque, mais à un taux de 4,20 %. Le prêt lui ayant été refusé, il avait renoncé à acquérir le bien.
Le vendeur demandait à la justice que la condition suspensive ne joue pas et que soit appliquée la pénalité prévue pour défaut de signature du contrat de vente. L’acquéreur invoquait la condition suspensive prévue au compromis pour ne pas donner suite à l’achat du bien et ainsi ne pas supporter de pénalité.
La Cour de cassation donne raison au vendeur. Pour la Cour, l’acquéreur a commis une faute en sollicitant auprès de la banque un prêt à un taux qui ne correspondait pas aux caractéristiques du compromis de vente.
France : Pyramide des âges 2005 et 2030, bulle immobilière
Pour les personnes âgées, la bulle immobilière est une aubaine, qui facilite le « Downsizing » : vendre sa résidence principale pour acheter un appartement ou une maison de plain-pied. Les raisons sont multiples : proximité des commerces, impossibilité de monter les escaliers, moins de frais d’entretien du jardin, facilité des soins à domicile, besoin de soins à l’hopital mais aussi … besoin d’argent, etc …
Actuellement, aucune étude publique n’existe sur les effets du Downsizing. L’INSEE estime dans des documents de méthodologie qu’il est impossible d’évaluer le downsizing et qu’il vaut mieux considérer que les personnes âgées seront maintenues à domicile.
Ce n’est pas notre avis :
- D’après le business-plan des maisons de retraite, les analystes considèrent qu’environ 20% de la population de plus de 85 ans pourrait déménager en maison de retraite (médicalisée ou non). Si ces chiffres sont vérifiés, ce serait un bombe à retardement sur le marché de l’immobilier.
- En visitant des agences immobilières, vous pourrez constater qu’une part importante des vendeurs sont des « downsizers », qui vendent de grandes surfaces pour emménager dans de petits appartements. Les ventes sont nombreuses à partir de 70 ans. Souvent, le décès d’un conjoint provoque la mise en vente.
Sur la pyramide des âges, on constate que les premiers baby-boomer auront 70 ans en 2016.
On peut pronostiquer une chute importante des prix à partir de cette date, que rien ne pourra arrêter.
Pour comprendre cette situation, vous pouvez vous reporter aux graphiques de l’Allemagne.
On notera que ce graphique ne laisse entrevoir aucun baby-boom, contrairement à ce que les démographes et les professionnels de l’immobilier voudraient nous faire croire.
Source : bulle-immobiliere.org
Il n’est pas possible de déroger au règlement de copropriété
L’assemblée générale ne peut pas autoriser de dérogations à une règle générale d’interdiction posée par le règlement de copropriété. Elle ne peut que le modifier à la majorité et selon la procédure prévue pour cela. C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2013
Dans cette affaire, plusieurs décisions d’assemblées générales avaient autorisé un copropriétaire à procéder à la couverture et à la fermeture de sa terrasse et un autre à étendre sa villa et à réaliser une piscine semi-enterrée, modifiant ainsi l’aspect extérieur des constructions et l’aspect général de l’ensemble. Ce qui était contraire au règlement de copropriété.
Un copropriétaire demandait l’annulation de ces décisions. La cour d’appel et la Cour de cassation lui ont donné raison : des copropriétaires ne peuvent pas décider, en assemblée générale, de déroger aux interdictions du règlement de copropriété. Il leur appartenait, le cas échéant, de modifier le règlement de copropriété, ce qui le plus souvent nécessite soit l’accord unanime des copropriétaires, soit une majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix.
Pas de solidarité pour une dette de loyer si elle n’a pas été prévue
Un bailleur ne peut pas demander à un des colocataires le paiement de la totalité des loyers impayés si la solidarité n’a pas été expressément prévue au contrat ou par la loi.
C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une affaire où la cour d’appel avait condamné l’un des deux locataires à régler l’intégralité de la dette.
Les faits étaient les suivants. Une SCI avait concédé un bail pour des locaux à usage professionnel à deux locataires distincts. Le premier avait quitté les lieux sans donner congé courant 2005 et le second avait mit fin au bail deux années plus tard. Le bailleur lui réclamait, et à lui seul, la totalité d’un solde de loyers échus de 2005 à 2007.
L’arrêt de la cour d’appel est cassé. Pour la Cour de cassation, dès lors que le bail ne prévoyait pas de solidarité entre les locataires et que la dette n’est pas indivisible, le propriétaire ne pouvait pas réclamer la totalité de la dette à un seul.
On rappellera que la solidarité est un mécanisme juridique qui permet à un créancier pour une même dette commune à plusieurs débiteurs, de pouvoir exiger le remboursement de la totalité par l’un seul d’entre eux. Celui qui a réglé la totalité pouvant ensuite se retourner contre les autres et réclamer le remboursement de leur part.
Patrim : un outil en ligne pour estimer la valeur des biens immobiliers
Depuis le 6 novembre 2013, les habitants de Paris et de la région Limousin peuvent utiliser Patrim, un outil en ligne proposé par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) pour estimer la valeur des biens immobiliers à des fins fiscales et administratives, ce service devant couvrir l’ensemble du territoire d’ici la fin de l’année (à l’exception des départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte).
Ce service, accessible sur l’espace personnel du site www.impots.gouv.fr, porte sur les cessions d’immeubles à usage non professionnel. Il permet aux contribuables d’accéder aux données détenues par la DGFiP dans le cadre d’une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d’expropriation), d’un acte de donation ou encore d’une déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Pour utiliser l’outil, il suffit de saisir certains critères de recherche : type de bien (appartement ou maison par exemple), superficie, localisation, périmètre et période de recherche. Les résultats obtenus présentent une liste de ventes immobilières intervenues dans le secteur recherché sur une période donnée, les résultats étant également géolocalisés sur une carte.
À noter : les informations restituées par Patrim sont réservées à un usage personnel. L’utilisation de ce service est limité à 50 consultations par utilisateur et par période de 3 mois.
Le chantier Résidence des deux parcs à Aulnay-sous-Bois
Le Groupe Gambetta réalisera d’ici peu une nouvelle opération immobilière, appelée « Résidence des deux Parcs« , située dans le quartier de la Rose des Vents.
Selon la brochure commerciale que vous pouvez consulter en cliquant ici, nous pouvons lire :
Aulnay-sous-Bois, une ville sous le signe de la qualité de vie :
« A seulement 15 km* de Paris, Aulnay-sous-Bois offre à ses habitants un cadre de vie agréable et convivial.
Très dynamique, la ville est située à 5 km* seulement du pôle d’activités de Roissy-Charles de Gaulle, de ’aéroport et de ses nombreuses entreprises.
Nature, Aulnay-sous-Bois ne compte pas moins de 153 hectares d’espaces verts, à noter les promenades le long du canal de l’Ourcq, le parc Robert Ballanger, ses pelouses aux points de vue exceptionnels, son parcours sportif et ses aires de jeux.
Particulièrement active, la ville compte de nombreux équipements et services, crèches et garderies dédiées aux plus petits, écoles et collèges, marchés, commerces, centres commerciaux et bibliothèques ainsi que tous les équipements culturels et sportifs pour inconditionnels.
À noter qu’une patinoire extérieure prend place chaque hiver à la ferme du Vieux Pays et que de nombreuses fêtes sont organisées comme la Fête du Canal de l’Ourcq.
Facilement accessible, en voiture vous rejoignez Aulnay-sous-Bois, par l’A3, l’A1 et la Francilienne. En transports en commun, vous n’êtes qu’à 25 minutes du centre de Paris par le RER B.«
La nature en perspective
« Découvrez un lieu de vie qui conjugue au pluriel la verdure à travers ses parcs : le parc Robert Ballanger situé en face de la résidence, pour de grandes balades en famille, farniente, footing ainsi que le beau jardin intérieur de la réalisation : un écrin de verdure offrant sérénité et respiration !
Aussi, de multiples autres avantages vous sont offerts dans ce quartier grâce aux commerces et services situés à proximité, sans compter les écoles et collèges.
Enfin, pour parfaire l’ensemble, la résidence Les Deux Parcs est très accessible par le RER à quelques minutes seulement.«
L’accession sécurisée
« L’accession sécurisée à la propriété est un dispositif permettant à des ménages, dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, de devenir propriétaires de leur résidence principale.
Les prix sont raisonnables et plafonnés. Les logements doivent répondre à des exigences de qualité et de performance environnementale.
La sécurité financière des acquéreurs est assurée par trois garanties complémentaires : assurance revente, garantie de rachat, garantie de relogement. »
Tarifs :
- Studio A partir de 90 800 euros
- 2 pièces A partir de 114 500 euros
- 3 pièces A partir de 150 300 euros
- 4 pièces A partir de 207 600 euros
L’OGIF investit pour améliorer cadre de vie dans le quartier de Mitry d’Aulnay-sous-Bois
Le bailleur OGIF investit dans la résidentialisation et la requalification des espaces extérieurs, 1 à 5 allée des Cerisiers à Aulnay (quartier de Mitry). Avec pour objectif d’améliorer le cadre de vie des résidents, le bailleur annonce un coût des travaux à 1 070 000 €. Ces travaux dureront jusqu’en juin 2014.
La photo ci-contre décrit, dans la partie gauche, le contenu de ces améliorations (réorganisation du stationnement, emplacements 2 roues, réseaux d’assainissement, clôture, requalification des espaces verts…)
Calculer une plus-value immobilière et estimer l’impôt à laquelle elle est soumise
Le site internet des chambres des notaires d’Ile-de-France a mis en ligne un calculateur permettant d’estimer, pour un particulier résidant en France, l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti (maison ou appartement).
Pour rappel :
La plus-value immobilière est la différence entre le prix auquel on vend un bien immobilier et son prix d’achat. Pour son calcul, le prix d’acquisition peut être majoré (par exemple des frais de notaire) et le prix de vente réduit d’autres frais (par exemple les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Cette plus-value peut bénéficier d’une exonération d’impôts : par exemple pour la cession de la résidence principale. Dans les autres cas, il faut encore déduire de la plus-value brute un abattement pour durée de détention pour obtenir la plus-value imposable.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention diffèrent selon que les biens cédés sont ou non des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant. Pour les biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant, le calcul de l’abattement pour durée de détention diffère également selon qu’il s’agit de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu ou de celle soumise aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc).
Par ailleurs, pour les cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013 jusqu’au 31 août 2014, un abattement supplémentaire exceptionnel est encore prévu. En revanche une taxe sur certaines plus-values immobilières élevées peut s’ajouter.
Le calculateur permet d’estimer en quelques clics le montant de la plus-value et celui de l’impôt.
Aulnaycap 