Archives du blog

Les nouveaux marchands de sommeil du 5 rue Alix et les nouvelles lois pour les sanctionner (7)

Avec la pression immobilière qui pèse terriblement sur la banlieue du fait qu’il faut absorber les familles qui ne peuvent plus se loger sur la capitale, la nécessité de renouveler, d’augmenter ou de rénover l’offre de logements pour les accédants et le parc locatif devient une préoccupation que les villes franciliennes ont récupéré malgré elles, sous l’impulsion d’ailleurs des différents exécutifs gouvernementaux qui imposent d’office une densification en hauteur pour limiter l’étalement urbain.

Si endiguer l’étalement urbain est une mesure de bon sens pour ne pas imperméabiliser ce qu’il reste de nos sols en y excluant la nature, les arbres et le couvert végétal qui abritent la biodiversité, la surpopulation engendrée mécaniquement par la densification à marche forcée et imposée  » d’en haut  » à des habitants qui ne veulent pas voir détruire leur environnement, leur habitat et leur qualité de vie est une préoccupation légitime à prendre en considération.

C’est dans ce contexte que nous allons évoquer le phénomène des marchands de sommeil qui émergent à Aulnay sous Bois en avançant masqués ! Si on ne peut pas vraiment leur reprocher de proposer à la location des logements insalubres, ( souvent ils sont neufs ou réhabilités ) on peut en revanche tout à fait déplorer l’entassement de plusieurs familles sur une seule unité foncière qui à l’origine n’en comportait qu’une ! C’est précisément ce phénomène que nous observons au 5 de la rue Alix et qui nous invite à dire résolument STOP à la surpopulation d’une seule parcelle qui va très négativement impacter la qualité de vie des riverains de cette portion de rue.

Un marchand de sommeil est un propriétaire qui loue un logement dans le but d’en retirer un profit important. Le logement héberge souvent un nombre de personnes bien souvent supérieur à ce que prévoit la loi. Le caractère d’insalubrité n’est donc pas toujours suffisant ou pertinent pour parler de marchand de sommeil. C’est davantage la notion de logement décent qui va définir le marchand de sommeil plutôt que la notion d’insalubrité.

Pour information et rappel La loi du 06 juillet 1989 définit les normes d’un logement décent.

La pratique des marchands de sommeil est désormais reconnue comme un délit par la loi ELAN et peut même relever du Code pénal. Un marchand de sommeil peut être condamné à une forte amende, voire à une peine de prison. Malheureusement, les marchands de sommeil ne sont pas prêts de disparaître. En effet, cette pratique devient de plus en plus fréquente du fait à la fois de l’augmentation de la pauvreté d’une partie de la population qui n’a pas d’autre choix que d’accepter de vivre dans des logements exigus et en surnombre, et du fait que cela constitue une source conséquente de revenus pour ces marchands de sommeil qui logent plusieurs familles dans des habitats qui devraient n’en comporter qu’une !

C’est exactement ce que les riverains du 5 rue Alix soupçonnent : l’acquéreur de ce terrain qui est à la fois maitre d’œuvre et maitre d’ouvrage et qui n’habitera pas sur place a construit un deuxième pavillon sur une parcelle qui ne devrait en comporter qu’un compte tenu de sa petite surface ! Combien de familles vont alors s’entasser dans ces deux pavillons pour finalement combien de logements déclarés en mairie et pour quelles surfaces réelles déclarées chacun ?

Afin d’endiguer l’activité des marchands de sommeil, notamment dans les copropriétés, l’article 77 de la loi Alur a créé une nouvelle sanction pénale : la peine complémentaire d’interdiction d’achat d’un bien immobilier de location pour les marchands de sommeil condamnés.

Loi du 31 mai 1990 : « Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur santé ou leur sécurité. Ainsi donc, Les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur sont interdits à l’habitation, que ce soit à titre gratuit ou onéreux. A cette liste existante, sont ajoutés « les autres locaux impropres par nature à l’habitation ». Notons que le sous-sol demi enterré du pavillon ancien du 5 rue Alix a été aménagé en logement et semble actuellement occupé….

un logement décent doit être doté d’une surface habitable minimum de 9 m² au minimum par personne pour une hauteur sous plafond d’au moins égale à 2.20 mètres, ce qui permet un volume habitable de 20 mètres cubes. En-dessous de ces caractéristiques, le bien est reconnu comme indécent et donc impropre à une mise en location.

L’article 194 a également un impact sur le portefeuille des marchands de sommeil puisqu’il élargit et systématise le dispositif de l’astreinte administrative qui s’applique notamment aux arrêtés préfectoraux portant sur des locaux manifestement sur-occupés qui imposent au propriétaire une obligation de relogement des occupants.

L’article 193 pose l’obligation aux syndics de copropriété et aux agents immobilier de signaler au procureur de la République les suspicions d’activités de marchand de sommeil dont ils auraient connaissance dans l’exercice de leurs missions. En effet, ces acteurs sont en première ligne dans la détection des situations pouvant caractériser une activité de marchand de sommeil.

l’article 186 de la loi ELAN (art 1649 quater -0 Bis du Code général des impôts) instaure, une présomption de revenus tirés de la location de logements. Le propriétaire « marchand de sommeil » pourra être taxé sur un revenu imposable égal à la valeur vénale du bien dans lequel les personnes sont hébergées ou égal au montant des sommes provenant de l’infraction, à savoir les loyers.

L’article 186 de la loi ELAN (article L. 111-6-1-4 du Code de la construction et de l’habitation) renforce les pouvoirs du maire. En effet, si l’article L. 111-6-1-3 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) permet à une commune ou à une intercommunalité d’instaurer un « permis de diviser » dans les zones présentant une proportion importante d’habitats dégradés ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer, il s’avère que ce « permis de diviser » n’est en pratique quasiment jamais sollicité, ce qui permet aux « marchands de sommeil » de diviser tous types d’immeuble et de les louer pour les sur-occuper ou les  » sur-peupler « , ce qui constitue un préjudice notoire pour tout le voisinage !

Ces nouvelles lois créées pour endiguer le phénomène des marchands de sommeil répondent précisément aux problèmes soulevés par ces nouvelles formes d’abus et de profits engendrés par les divisions de terrains et la création de petits logements dans des habitats accueillant originellement une seule famille ! Accorder de tels permis est par conséquent un appel d’air à ces marchands de sommeil qui voient là une occasion inespérée de s’enrichir par les nombreux loyers engrangés ! Sauf que cela se fait au mépris des règles d’urbanisme et du droit des tiers qui vont en subir les nombreux préjudices de manière permanente !

La mairie a manifestement pris de graves responsabilités en autorisant la construction de deux pavillons sur une seule parcelle en zone UG, et en ne contrôlant absolument pas le chantier tout au long de son évolution, dont il apparaît aujourd’hui très clairement que la réalisation n’est pas du tout conforme aux plans déposés en mairie ! Il y a eu tromperie, mensonges, abus et manœuvres dolosives de la part du propriétaire, de manière à empêcher le recours des tiers avant que les dégâts occasionnés à la zone UG ne soient irréversibles !

Article rédigé les 24 et 25 Avril 2021 par Catherine Medioni

Des plans d’architecte déposés en mairie ….. à la réalité (6) ! Pavillon ancien du 5 rue Alix

Entre des propriétaires  » roublards  » qui obtiennent des permis de construire abusifs pour le droit des tiers, grâce à des manœuvres dolosives viciant le consentement et l’approbation du service d’instruction des permis de construire, et une police de l’urbanisme aux effectifs excessivement insuffisants pour une ville de plus de 86 000 habitants en pleine transformation urbanistique et donc forcément incapable d’exercer une vraie surveillance des chantiers en cours de construction transgressant les règles les plus élémentaires du PLU, Ce sont tous les administrés Aulnaysiens qui sont bernés et lésés avec une incidence extrêmement préoccupante sur leur qualité et cadre de vie, mais également sur le massacre d’une ville où il fait de moins en moins bon vivre.

Ce qui se passe au 5 de la rue Alix, situé en zone pavillonnaire et donc à ce titre supposé bénéficier d’un minimum de protection conféré par le PLU, devient vraiment un cas d’école qui met en lumière la malhonnêteté des nouveaux acquéreurs de ces terrains, mais également le laxisme hallucinant et le manque total de vigilance des services de l’urbanisme. Et Ici je ne jetterai pas la pierre sur les agents territoriaux qui font leur travail du mieux qu’ils peuvent mais qui ne sont certainement pas responsables du manque délibéré de moyens alloués par cette équipe municipale !

Ci-dessus plan du pavillon ancien situé en fond de parcelle tel que représenté sur les plans d’architecte. Il est identique, du moins en apparence, à ce qu’il était avant qu’il ne soit…. rénové et surélevé d’un étage avec adjonction de fenêtres et de velux ! Il était composé d’un sous-sol semi enterré, d’un rez-de-chaussée surélevé et d’un premier étage mansardé.

Voici ce qu’il est devenu : une surélévation pour agrandir la surface habitable à l’étage mansardé, 4 fenêtres remplacent l’unique qui existait en façade à l’origine, une toiture refaite avec une inclinaison moindre par rapport à l’ancienne et ce qui n’est pas visible depuis la rue Alix, une fenêtre de toit ajoutée sur la toiture orientée à l’est ! Bien évidemment toutes ces modifications ne figurent pas sur les plans d’architecte déposés en mairie, pas plus que les fenêtres ajoutées à discrétion sur les murs pignons. Il y a donc clairement tromperie et manœuvre dolosive de la part du propriétaire qui est à la fois le maitre d’œuvre et le maitre d’ouvrage ! Toutes ces transformations non permises font sérieusement soupçonner aux riverains l’installation future de plusieurs familles sur chacun de ces désormais 3 niveaux…. La où habitait une seule famille jadis, en seront désormais parquées plusieurs dans ce qui semble devenu désormais des clapiers à lapins rapportant des loyers multiples au propriétaires ! Imaginez-vous un peu le désordre et les préjudices que la surpopulation de ce seul petit pavillon va engendrer aux riverains immédiats ?

Photo prise avec zoom depuis la rue Roger Salengro qui montre clairement une fenêtre de toit orientée à L’est qui ne figure absolument pas sur les plans d’architecte, pas plus que celle située sur la façade arrière de ce pavillon. En vérité il faudrait pouvoir prendre des photos depuis les terrains contigus situés sur la rue de Pimodan pour vérifier la conformité de ces transformations avec les plans déposés en mairie.

Comme vous pouvez le constater sur le plan d’architecte, ne figure aucune fenêtre sur la façade sud et la toiture à pans inégaux n’y est pas figurée. Les deux traits que vous voyez signalaient juste le changement de revêtement de la toiture ! Le propriétaire, qui est à la fois le maitre d’œuvre et le maitre d’ouvrage s’est bien moqué du service de l’urbanisme, des riverains et du PLU !

Image google prise en juillet 2018 montrant le pavillon du fond caché par les arbres plantés sur ce terrain laissé en terre pleine et qui ont été depuis détruits par l’acquéreur ! Le garage à été démoli pour permettre l’accès des futurs occupants au pavillon du fond. Il s’agit don désormais d’une allée bétonnée. Quand à la terre pleine, elle n’existe plus puisque un deuxième pavillon a été construit à son emplacement et en limite de mitoyenneté avec le pavillon du 3 rue Alix, qui n’a plus de ciel, de soleil et de lumière …. Son occupante nomme le mur pignon de cette construction  » le mur de Berlin « . Et sur ce mur pignon orienté Est ont été mis des fenêtres qui ne figurent pas dans les plans soumis au service de l’urbanisme ! De même pour l’autre mur pignon orienté ouest !

Comme on peut tristement le constater à postériori, cette parcelle s’est construite sur la transgression inadmissible de nombreuses règles du PLU qui font griefs et préjudices à tous les riverains de cette portion de rue en zone pavillonnaire ! Le comble de cette histoire c’est que la manœuvre dolosive de ce nouveau propriétaire indélicat et irrespectueux du droit des tiers, était déjà constituée sur le panneau d’affichage qui ne mentionnait que la construction neuve, la démolition d’un garage et d’un abris de jardin, mais pas du tout la rénovation, la transformation et la surélévation du pavillon ancien, ce qui a totalement court-circuité le recours des tiers !

Vous trouverez la reproduction du panneau d’affichage trompeur et mensonger publiée sur l’article dont je mets le lien ci-dessous :

https://aulnaycap.com/2021/04/01/panneau-daffichage-dune-future-construction-a-aulnay-sous-bois-et-manoeuvre-dolosive-5/

Article rédigé le 18 avril 2021 par Catherine Medioni

Quelle défense de la zone pavillonnaire à Aulnay-sous-Bois ?

Dans ses documents de propagande électorale, notre municipalité se targue de défendre la zone pavillonnaire. Que peut-on entendre par là ?

Nous pensons que ce qu’il y a à défendre, c’est un paysage urbain qui garantit une certaine qualité de vie, avec des jardins et des arbres, une lutte efficace contre l’imperméabilisation des sols et le morcellement des parcelles à l’infini. Cela passe par le respect d’un règlement souvent déjà trop peu contraignant à notre avis, et qui a été rédigé après que la concertation sur le PLU a été bouclée. Or ce que nous constatons ici et là, c’est que ce règlement est allègrement violé par de nouveaux propriétaires.

Le cas de la rue Alix, soulevé par Catherine Medioni, est exemplaire. Nous avons pu consulter le permis et constater l’écart avec ce qui a été réalisé : une surélévation de pavillon non prévue dans le permis, un bétonnage presque complet de la surface, alors que 40% doivent être laissés en pleine terre, et sur 372m2 un seul arbuste survivant alors que la règle est d’un arbre de petit ou moyen développement pour 100m2 .

Alerté par Catherine Medioni, le service de la police de l’urbanisme a diligenté un agent. Nous avons donc demandé un rendez-vous avec ce service. L’agent est arrêté car cas contact, sa chef de service en congéde maladie. Et quelle ne fut pas notre stupeur de découvrir qu’il s’agit là de l’effectif complet du service de la police de l’urbanisme ! Mieux encore : la directrice a la responsabilité de deux services : la police de l’urbanisme et le service d’hygiène et santé ! Alors qu’autrefois, le service des permis et la police de l’urbanisme étaient logiquement réunis.

Qui peut croire encore à la réalité d’une intention sincère de défendre la zone pavillonnaire ? Il est vrai que le poids de la masse salariale est considérable à Aulnay, et que notre ville est l’une des plus endettées de France. Et pourtant il faut bien un personnel suffisant pour assurer cette police de l’urbanisme. Mais on a fait un autre choix : le gonflement des effectifs de la police municipale ou la multiplication par deux du nombre de Directeurs Généraux Adjoints, avec des salaires très élevés. La défense de la zone pavillonnaire n’est pas donc pas une priorité.

Nous demandons une politique volontariste pour que soit effectivement menée une défense de la zone pavillonnaire et une lutte contre l’imperméabilisation des sols comme de la préservation du couvert végétal.

Cela passe par un effort de sensibilisation des nouveaux propriétaires à la préservation du patrimoine qu’ils ont acquis, et par l’accroissement à un niveau décent des moyens de contrôle du respect des règles d’urbanisme.

Source : Aulnay Environnement

Panneau d’affichage d’une future construction à Aulnay-sous-Bois et manœuvre dolosive (5)

Le panneau d’affichage obligatoire à installer sur la clôture de la future construction doit impérativement être installé au minimum deux mois avant le début des travaux afin que les tiers et les riverains qui s’estimeraient lésés par ce projet puisse faire opposition ou obtenir des modifications qui préservent leurs droits.

Il faut savoir en effet que le 1er jour de l’affichage du panneau est le point de départ du délai de recours des tiers qui leur est accordé durant deux mois avant que les travaux de construction ne puissent démarrer. Par conséquent il est impératif de respecter scrupuleusement ce délai incompressible mais également le détail et la description précise de tous les travaux qui seront entrepris, et de ne pas chercher à omettre une partie d’entre eux.

Il se trouve qu’au 5 rue Alix, s’il y a bien eu un panneau d’affichage placardé sur la clôture, le détail précis des transformations et constructions envisagées n’a jamais été mentionné, ne permettant donc pas aux tiers et aux riverains de pouvoir s’opposer à ce projet dont on découvre aujourd’hui et trop tard qu’il contrevient totalement aux règles du PLU qui s’appliquent à la Zone UG, et qu’il dénature complètement son esprit et ses spécificités, créant un regrettable et dommageable précédent dans cette précieuse zone pavillonnaire.

Ci dessous le panneau de la discorde :

Il y a donc là matière à litige et à plainte pour obtenir réparation et exiger le respect absolu des règles du PLU qui ont été manifestement violées. En effet, à la rubrique  » nature des travaux  » il est inscrit :

« Construction d’une maison avec deux appartements, démolition d’un garage et d’un abri de jardin »

Les riverains proches du 5 rue Alix ont tous observé la rénovation et la surélévation du pavillon ancien existant, complètement remis à neuf et augmenté d’un étage. Ils ont donc tous naïvement pensé qu’il s’agissait de la construction d’une maison de deux appartements indiquée sur le panneau d’affichage…. De plus, tous ces travaux ont été réalisés durant le premier confinement où personnellement je ne suis pas sortie de chez mois durant plus de 4 semaines….

Donc je n’ai pas pu comprendre ni prendre connaissance de ce qui était en train de se tramer, jusqu’à ce que je découvre lors de ma première sortie avec stupéfaction que de nouvelles fondations étaient en cours de construction devant l’ancien pavillon rénové….

Pourquoi le panneau, pour être scrupuleusement conforme à l’ensemble des travaux qui allaient être réalisés sur cette parcelle, n’a pas spécifié à la rubrique nature des travaux :

« Rénovation et surélévation d’un étage du pavillon ancien indiquant le nombre de logements prévus à l’intérieur de ce pavillon » ?

Cette omission pourtant très importante et manifestement intentionnelle, associée à l’autre indication figurant sur le panneau, aurait pourtant permis à tous les riverains de s’opposer formellement et fermement à ce projet qui dénature l’esprit de la zone UG et qui est la négation matérielle de tous les interdits qui y sont attachés !

La construction d’un deuxième pavillon sur cette petite parcelle n’aurait jamais du bénéficier d’un permis de construire, car l’emprise des deux bâtisses et leurs terrasses ainsi que leur allée d’accès bétonnée rendaient objectivement impossible le respect et la sauvegarde des 40 % minimum de terres pleines prescrit dans le PLU et les riverains s’y seraient formellement opposé !

Il y a donc bien eu manœuvre dolosive de la part de la SCI Bellevue qui devra en assumer toutes les conséquences vis à vis des tiers et des riverains abusés et trompés sur la nature des travaux annoncés !

Car si l’on peut admettre la rénovation et la surélévation d’un pavillon existant sur une petite parcelle, les riverains ne conçoivent absolument pas tolérer la construction d’un deuxième pavillon détruisant arbres et espaces verts qui constituent pourtant expressément la caractéristique, le charme et l’art de vivre de leur quartier !

Ce panneau est donc devenu la preuve matérielle et factuelle d’une manœuvre dolosive de la part de la société « Bellevue » qui a omis de mentionner la totalité des travaux qui allaient être entrepris sur la parcelle et qui par le fait même, n’a pas permis aux tiers concernés et impactés d’user de leur droit d’opposition !

La manœuvre dolosive est constituée et avérée dès lors que 3 actions le prouvent, à savoir :

—    La société Bellevue a intentionnellement omis de détailler sur son panneau la totalité des travaux qui allaient être réalisés et qui étaient susceptibles de susciter l’opposition du voisinage.

—    Le silence gardé sur une partie des travaux et l’omission volontaire de leur indication sur le panneau prouve l’intention de la SCI Bellevue de tromper tout le voisinage pour imposer sa construction sans protestations et placer les riverains devant le fait accompli apparemment irréversible….

—     » l’erreur  » sciemment commise par la société Bellevue de tromper les riverains sur la nature de tous les travaux entrepris est constitutive du dol, ce qui devrait entrainer la nullité du permis et probablement la démolition du pavillon de trop pour restaurer les espaces verts constitutif du caractère précieux des zones pavillonnaires.

L’article 1137 du Code civil définit le dol comme une manœuvre frauduleuse visant à obtenir le consentement du cocontractant (ici les riverains des constructions litigieuses et hors la loi). La manœuvre peut consister en une action ou une abstention.

Il y a donc faute grave et intentionnelle de la SCI immobilière  » Bellevue  » improprement nommée d’ailleurs puisqu’elle nous prive tous de la vue et de la jouissance d’espace verts par une parcelle désormais entièrement bétonnée ! Les riverains immédiats et les habitants de la zone UG se retrouvent malgré eux, à leur insu et sans leur consentement, avec la complicité coupable de la mairie elle-même pour avoir accordé ce permis hors la loi et contrevenant au PLU, placés devant le fait accompli du massacre de leur quartier !

Probablement alerté par les différents articles rédigés dernièrement sur ce sujet et publiés sur Aulnaycap, j’ai compris en accomplissant de nombreuses démarches auprès du service de l’urbanisme, que la police de l’urbanisme avait été saisie et qu’elle devait se rendre sur place pour contrôler la conformité des constructions. J’ai expressément demandé à être avertie du jour et de l’heure de leur passage….

Je vous tiendrai bien évidemment informés et je ne manquerai pas de défendre bec et ongle le respect du PLU qui désormais ne protège plus les zones pavillonnaires qu’à minima !

Article rédigé les 29, 30, et 31 Mars et le 1er avril par Catherine Medioni

%d blogueurs aiment cette page :