Les divisions de parcelles ne sont pas une spécialité Aulnaysienne : partout en grande couronne, mais aussi dans de moyennes villes de provinces, nous constatons une augmentation rapide de divisions de parcelles, qui réduisent à peau de chagrin ce qui peut rester de verdure dans un jardin souvent boisé.

Au hasard des alertes Google, des terrains constructibles de 180 m², parfois moins, sont proposés à celles et ceux qui souhaitent construire leur pavillon et avoir son chez-soi. Ces divisions ont été rendues possibles notamment grâce à la modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de 2009, avec la suppression du Coefficient d’Occupation des Sols (qui imposait de ne pas construire sur une surface supérieure à un certain coefficient de la parcelle concernée). Pour rappel, cette modification avait été défendue par l’ancien Maire PS Gérard Ségura et son adjoint de l’époque, Alain Amédro. Objectifs : permettre aux Aulnaysiens d’agrandir leur maison et empêcher ceux-ci d’aller voir un peu plus loin en cas d’agrandissement de la famille.

Cette modification a cependant eu un effet de bord puisque les divisions de terrain en ont été facilitées : le cas du 5 Rue du Sausset, à proximité de la Ferme du Vieux-Pays, en est un parfait exemple.

Si on regarde le PLU d’un peu plus près, on remarque que pour les parcelles dont la longueur n’excède pas 10 mètres, il n’est pas obligatoire d’avoir une bande de séparation sur les côtés par rapport aux parcelles voisines : en gros, il est possible de construire sur toute la longueur, et ne plus avoir d’accès entre le devant et l’arrière du terrain qu’en passant par la maison. 40 % d’espace vert sont toutefois toujours obligatoires.

Pour une parcelle de 180 m², avec 10 mètres ou moins de longueur, il est donc possible d’avoir une construction avec emprise au sol de 108 m², tout en respectant un retrait (si existant) de 4 mètres par rapport à la rue, et de prévoir 2 places de stationnement (obligatoire en zone Ug). Avec la norme BBC et les contraintes énergétique, sans oublier les problèmes propres à Aulnay-sous-Bois (nappe phréatique proche de la surface, zones inondables…), il est parfois trop onéreux de construire en prévoyant un sous-sol total. Ces places de stationnement empièteront soit sur la surface non construite (si autorisé), soit dans un garage, qui réduira de manière significative la surface habitable.

A ces contraintes techniques se rajoutent l’impact de la nouvelle implantation par rapport au système d’écoulement des eaux usées et des différents branchements nécessaires au nouveau foyer (ce que l’on appelle souvent viabilisation du terrain).

Enfin, la suppression d’un jardin, et l’augmentation de la surface construite, si généralisée dans un secteur donné, provoquent inéluctablement une transformation substantielle du caractère initial d’un quartier, où les maisons avec parcelles sont transformées petit à petit en maisons de ville avec jardinet.

Les propriétaires qui divisent ces parcelles pour rentabiliser une opération immobilière ne sont toutefois pas à blâmer : la demande criante de logements en Seine-Saint-Denis et en Ile-de-France en général et le prix excessif de l’immobilier (qui rend impossible l’accès à la propriété aux primo-accédants) favorisent ce genre de transformation. Alors que les maisons individuelles disparaissent petit à petit dans l’hyper-centre Aulnaysien au profit d’immeubles parfois très imposants, les parcelles des zones pavillonnaires de la ville tendent à se réduire, au profit d’une demande qui ne cesse de s’accroitre. La prochaine révision du PLU promise par la nouvelle équipe municipale permettra peut-être d’atténuer ce phénomène mais ne pourra pas, sans remontrance du préfet, empêcher de telles opérations.

Alors que des secteurs entiers de France subissent désindustrialisation, pertes d’emploi et diminution impressionnante des activités (sans parler de la désertification des services publics et de première nécessité), la concentration des activités en Ile-de-France ne fera qu’accentuer ce que certains politiques appellent « le bétonnage des zones pavillonnaires ».