Archives de Catégorie: Logement
Il n’est pas possible de déroger au règlement de copropriété
L’assemblée générale ne peut pas autoriser de dérogations à une règle générale d’interdiction posée par le règlement de copropriété. Elle ne peut que le modifier à la majorité et selon la procédure prévue pour cela. C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2013
Dans cette affaire, plusieurs décisions d’assemblées générales avaient autorisé un copropriétaire à procéder à la couverture et à la fermeture de sa terrasse et un autre à étendre sa villa et à réaliser une piscine semi-enterrée, modifiant ainsi l’aspect extérieur des constructions et l’aspect général de l’ensemble. Ce qui était contraire au règlement de copropriété.
Un copropriétaire demandait l’annulation de ces décisions. La cour d’appel et la Cour de cassation lui ont donné raison : des copropriétaires ne peuvent pas décider, en assemblée générale, de déroger aux interdictions du règlement de copropriété. Il leur appartenait, le cas échéant, de modifier le règlement de copropriété, ce qui le plus souvent nécessite soit l’accord unanime des copropriétaires, soit une majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix.
Pas de solidarité pour une dette de loyer si elle n’a pas été prévue
Un bailleur ne peut pas demander à un des colocataires le paiement de la totalité des loyers impayés si la solidarité n’a pas été expressément prévue au contrat ou par la loi.
C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une affaire où la cour d’appel avait condamné l’un des deux locataires à régler l’intégralité de la dette.
Les faits étaient les suivants. Une SCI avait concédé un bail pour des locaux à usage professionnel à deux locataires distincts. Le premier avait quitté les lieux sans donner congé courant 2005 et le second avait mit fin au bail deux années plus tard. Le bailleur lui réclamait, et à lui seul, la totalité d’un solde de loyers échus de 2005 à 2007.
L’arrêt de la cour d’appel est cassé. Pour la Cour de cassation, dès lors que le bail ne prévoyait pas de solidarité entre les locataires et que la dette n’est pas indivisible, le propriétaire ne pouvait pas réclamer la totalité de la dette à un seul.
On rappellera que la solidarité est un mécanisme juridique qui permet à un créancier pour une même dette commune à plusieurs débiteurs, de pouvoir exiger le remboursement de la totalité par l’un seul d’entre eux. Celui qui a réglé la totalité pouvant ensuite se retourner contre les autres et réclamer le remboursement de leur part.
Patrim : un outil en ligne pour estimer la valeur des biens immobiliers
Depuis le 6 novembre 2013, les habitants de Paris et de la région Limousin peuvent utiliser Patrim, un outil en ligne proposé par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) pour estimer la valeur des biens immobiliers à des fins fiscales et administratives, ce service devant couvrir l’ensemble du territoire d’ici la fin de l’année (à l’exception des départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte).
Ce service, accessible sur l’espace personnel du site www.impots.gouv.fr, porte sur les cessions d’immeubles à usage non professionnel. Il permet aux contribuables d’accéder aux données détenues par la DGFiP dans le cadre d’une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d’expropriation), d’un acte de donation ou encore d’une déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Pour utiliser l’outil, il suffit de saisir certains critères de recherche : type de bien (appartement ou maison par exemple), superficie, localisation, périmètre et période de recherche. Les résultats obtenus présentent une liste de ventes immobilières intervenues dans le secteur recherché sur une période donnée, les résultats étant également géolocalisés sur une carte.
À noter : les informations restituées par Patrim sont réservées à un usage personnel. L’utilisation de ce service est limité à 50 consultations par utilisateur et par période de 3 mois.
Le chantier Résidence des deux parcs à Aulnay-sous-Bois
Le Groupe Gambetta réalisera d’ici peu une nouvelle opération immobilière, appelée « Résidence des deux Parcs« , située dans le quartier de la Rose des Vents.
Selon la brochure commerciale que vous pouvez consulter en cliquant ici, nous pouvons lire :
Aulnay-sous-Bois, une ville sous le signe de la qualité de vie :
« A seulement 15 km* de Paris, Aulnay-sous-Bois offre à ses habitants un cadre de vie agréable et convivial.
Très dynamique, la ville est située à 5 km* seulement du pôle d’activités de Roissy-Charles de Gaulle, de ’aéroport et de ses nombreuses entreprises.
Nature, Aulnay-sous-Bois ne compte pas moins de 153 hectares d’espaces verts, à noter les promenades le long du canal de l’Ourcq, le parc Robert Ballanger, ses pelouses aux points de vue exceptionnels, son parcours sportif et ses aires de jeux.
Particulièrement active, la ville compte de nombreux équipements et services, crèches et garderies dédiées aux plus petits, écoles et collèges, marchés, commerces, centres commerciaux et bibliothèques ainsi que tous les équipements culturels et sportifs pour inconditionnels.
À noter qu’une patinoire extérieure prend place chaque hiver à la ferme du Vieux Pays et que de nombreuses fêtes sont organisées comme la Fête du Canal de l’Ourcq.
Facilement accessible, en voiture vous rejoignez Aulnay-sous-Bois, par l’A3, l’A1 et la Francilienne. En transports en commun, vous n’êtes qu’à 25 minutes du centre de Paris par le RER B.«
La nature en perspective
« Découvrez un lieu de vie qui conjugue au pluriel la verdure à travers ses parcs : le parc Robert Ballanger situé en face de la résidence, pour de grandes balades en famille, farniente, footing ainsi que le beau jardin intérieur de la réalisation : un écrin de verdure offrant sérénité et respiration !
Aussi, de multiples autres avantages vous sont offerts dans ce quartier grâce aux commerces et services situés à proximité, sans compter les écoles et collèges.
Enfin, pour parfaire l’ensemble, la résidence Les Deux Parcs est très accessible par le RER à quelques minutes seulement.«
L’accession sécurisée
« L’accession sécurisée à la propriété est un dispositif permettant à des ménages, dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, de devenir propriétaires de leur résidence principale.
Les prix sont raisonnables et plafonnés. Les logements doivent répondre à des exigences de qualité et de performance environnementale.
La sécurité financière des acquéreurs est assurée par trois garanties complémentaires : assurance revente, garantie de rachat, garantie de relogement. »
Tarifs :
- Studio A partir de 90 800 euros
- 2 pièces A partir de 114 500 euros
- 3 pièces A partir de 150 300 euros
- 4 pièces A partir de 207 600 euros
L’OGIF investit pour améliorer cadre de vie dans le quartier de Mitry d’Aulnay-sous-Bois
Le bailleur OGIF investit dans la résidentialisation et la requalification des espaces extérieurs, 1 à 5 allée des Cerisiers à Aulnay (quartier de Mitry). Avec pour objectif d’améliorer le cadre de vie des résidents, le bailleur annonce un coût des travaux à 1 070 000 €. Ces travaux dureront jusqu’en juin 2014.
La photo ci-contre décrit, dans la partie gauche, le contenu de ces améliorations (réorganisation du stationnement, emplacements 2 roues, réseaux d’assainissement, clôture, requalification des espaces verts…)
Calculer une plus-value immobilière et estimer l’impôt à laquelle elle est soumise
Le site internet des chambres des notaires d’Ile-de-France a mis en ligne un calculateur permettant d’estimer, pour un particulier résidant en France, l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti (maison ou appartement).
Pour rappel :
La plus-value immobilière est la différence entre le prix auquel on vend un bien immobilier et son prix d’achat. Pour son calcul, le prix d’acquisition peut être majoré (par exemple des frais de notaire) et le prix de vente réduit d’autres frais (par exemple les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Cette plus-value peut bénéficier d’une exonération d’impôts : par exemple pour la cession de la résidence principale. Dans les autres cas, il faut encore déduire de la plus-value brute un abattement pour durée de détention pour obtenir la plus-value imposable.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention diffèrent selon que les biens cédés sont ou non des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant. Pour les biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant, le calcul de l’abattement pour durée de détention diffère également selon qu’il s’agit de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu ou de celle soumise aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc).
Par ailleurs, pour les cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013 jusqu’au 31 août 2014, un abattement supplémentaire exceptionnel est encore prévu. En revanche une taxe sur certaines plus-values immobilières élevées peut s’ajouter.
Le calculateur permet d’estimer en quelques clics le montant de la plus-value et celui de l’impôt.
Seine-Saint-Denis : Les clés de l’habitat durable
Les lauréats de ce concours destiné à valoriser l’innovation en matière de logement ont reçu leur prix jeudi 17 octobre à l’Hôtel du Département.
Convaincu du rôle déterminant du monde HLM pour répondre aux enjeux actuels et futurs de l’habitat en Seine-Saint-Denis, le Conseil général organise depuis 2010, un appel à projets auprès des opérateurs du logement social.
le Département tenait à valoriser les réalisations les plus exemplaires en termes de conception et d’association des habitants.
Pour cette édition 2013 deux critères de sélection ont été choisis :
- valoriser les opérations de logements sociaux exemplaires intégrant des dynamiques et réflexions innovantes sur la participation et la qualité de vie des habitants ;
- promouvoir la poursuite des efforts entrepris en termes de performance énergétique des logements dans l’objectif de la réduction des charges locatives.
Quatre thèmes principaux ont été retenus :
- Intégration urbaine
- Mixité fonctionnelle et sociale
- Performances énergétiques
- Concertation, participation et accompagnement des habitants
Dans la catégorie Constructions réalisées depuis 2011
Le lauréat est l’OPH93 pour la réalisation de 77 logements collectifs BBC à La Courneuve.
Deux mentions spéciales ont été décernées :
Immobilière 3F pour la construction de 108 logements locatifs sociaux familiaux à Bondy
Immobilière 3F pour la construction de 31 logements PLS individuels superposés à Montfermeil
Dans la catégorie Acquisition-réhabilitation réalisée depuis 2011
Le lauréat est Immobilière 3F pour la réhabilitation de 50 logements en milieu occupé à Montfermeil.
Logements en location : aucune expulsion à partir du 1er novembre
Du 1er novembre 2013 au 15 mars 2014, et comme chaque année, toute mesure d’expulsion de locataire est suspendue pendant la période dite de « trêve hivernale ».
Il existe toutefois des exceptions à cette trêve hivernale puisque l’expulsion demeure possible :
- s’il est prévu un relogement décent pour le locataire et sa famille,
- ou si les locaux font l’objet d’un arrêté de péril,
- ou si les personnes occupant les locaux y sont entrées de manière illégale.
À savoir aussi : dans le cadre des discussions sur le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), le Sénat vient d’adopter un amendement qui étendrait la trêve hivernale du 15 octobre de chaque année au 31 mars de l’année suivante.
Trois ordonnances adoptées en Conseil des ministres pour faciliter la construction de logements
Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, a présenté, mercredi 2 octobre, en Conseil des ministres, trois ordonnances visant à faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement pour construire davantage de logements.
Comme le Président de la République l’avait annoncé le 21 mars 2013, dans le cadre de la présentation du Plan d’investissement pour le logement, ces ordonnances visent à répondre aux préoccupations des constructeurs, des bailleurs sociaux et des élus en favorisant la densification du tissu urbain, en réduisant les délais de réalisation des projets de construction de logements et en encourageant le développement d’une offre nouvelle.
► La première des trois ordonnances adoptées en Conseil des ministres vise à lever les difficultés inhérentes à certains projets de densification, dans les zones tendues. En vertu de ses nouvelles dispositions, l’autorité chargée de délivrer le permis pourra déroger au cas par cas, aux règles du plan local d’urbanisme relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions qui s’avèrent parfois inutilement contraignantes, en particulier en ce qui concerne :
• l’obligation de construire des places de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs ;
• la transformation de bureaux en logements ;
• la construction en hauteur (surélévation d’un immeuble de quelques étages, alignement de hauteur sur les constructions mitoyennes).
► Une deuxième ordonnance adoptée le 2 octobre vise à sécuriser les acquéreurs en cas de défaillance du promoteur, en mettant fin à la pratique de la garantie intrinsèque. Cette disposition entrera en vigueur au 1er janvier 2015, ce qui laisse aux promoteurs le temps de se garantir auprès d’assureurs ou d’établissements bancaires.
► La troisième ordonnance crée une procédure intégrée pour le logement, qui va permettre de diviser parfois par deux les délais nécessaires à la réalisation de projets de construction de logements qualifiés d’intérêt général, en simplifiant et fusionnant les différentes étapes juridiques des procédures applicables, sans rien concéder sur leur qualité.
Les trois ordonnances adoptées le 2 octobre en Conseil des ministres sont prises en vertu de la loi d’habilitation publiée le 1er juillet 2013. Une première ordonnance relative aux contentieux d’urbanisme, publiée dès le 18 juillet, se trouve quant à elle complétée par un décret le 2 octobre. D’autres ordonnances seront prises d’ici le printemps 2014 concernant notamment le lancement d’un portail national de l’urbanisme pour améliorer l’accès aux documents d’urbanisme ou encore le développement de logements intermédiaires par la création d’un statut spécifique.
Le bailleur veut grignoter la copropriété de Savigny pour des logements sociaux
Plaine de France SA rachète des appartements pour les transformer en logements sociaux. Une première dans la région.
C’est un immeuble massif, aux larges balcons, halls vitrés, digicodes en état de marche et à la moquette un peu défraîchie dans les escaliers… Le 1-3, allée des Genêts, à Aulnay-sous-Bois, n’est pas précisément une résidence pimpante mais pas une ruine non plus. Pourtant, le bâtiment fait partie d’une copropriété sur le fil, celle de Savigny Pair. Dans cet ensemble vieillissant de 580 logements, les résidants ont de plus en plus de mal à payer leurs charges. Il fait l’objet depuis 2009 d’un plan de sauvegarde. Un bailleur, Plaine de France SA, veut aujourd’hui acquérir une partie des appartements, pour les transformer en logements sociaux — il attend encore l’agrément de la préfecture.
Dans un premier temps, l’opération, qui semble inédite en Ile-de-France, va se concentrer sur l’immeuble de l’allée des Genêts (57 logements). « Nous avons obtenu une trentaine d’accords », affirme Magali Valéro, directrice générale de Plaine de France, qui intervient dans le cadre d’une convention signée avec la municipalité (PS) et la société d’économie mixte Deltaville, aménageur du quartier. C’est d’ailleurs cette dernière qui va acheter les logements, pour le compte du bailleur.
Parmi les propriétaires qui souhaitent vendre, une dizaine veut devenir locataires. C’est le cas de ce père de famille, qui ouvre la porte de son cinq-pièces. « On ne s’en sort plus, je paie 1700 € par trimestre, c’est très cher », soupire-t-il. Cet ancien peintre en bâtiment, qui touche une modeste retraite, croit savoir qu’il paiera « 600 € environ de loyer ». « Avec l’argent de la vente, je paierai mes dettes, la banque, et ensuite je pourrai faire ma vie! » « Dans ce genre d’opération, la loi permet que les anciens propriétaires puissent devenir locataires, sans tenir compte du plafond de ressources, et sans surloyer », précise Magali Valéro.
Le petit bailleur (aujourd’hui détenteur d’un parc de 1142 logements en Seine-Saint-Denis) devrait aussi acquérir des appartements déjà loués ou d’autres où les propriétaires souhaitent partir. « Je cherchais à vendre depuis trois ans, mais ça ne marchait pas, à cause de la réputation de la copropriété », assure ainsi un retraité. « C’est une opportunité, glisse un jeune ingénieur. Je vais tirer 140000 € de cette vente, c’est un prix très raisonnable. »
Raoul Mercier, conseiller municipal PS et habitant du quartier, y voit un moyen de lutter contre la paupérisation : « La moitié des gens ici est en difficulté financière. » Trois autres adresses à Savigny sont ciblées (soit un total de 200 logements). Le bailleur lorgne aussi sur quelques bâtiments de la Morée, une autre résidence sous le coup d’un plan de sauvegarde. Mais le processus sera lent. Le bailleur souhaite procéder immeuble par immeuble, uniquement s’il peut acquérir la moitié des logements. « Au prix du marché, et seulement si les gens sont vendeurs », assure Magali Valéro.
L’opération soulève cependant bien des inquiétudes. Au début de l’été, un démarcheur « un peu vif », prestataire pour Plaine de France, a semé l’émoi : « On nous a dit : Vous avez intérêt à vendre maintenant, après vous n’aurez plus le choix », assure une habitante. « Chaque copropriétaire est libre de vendre ou pas son bien selon sa situation et ses projets », rappelle un mot du conseil syndical des copropriétaires, placardé dans les halls du 1-3, allée des Genêts. A la Morée, face à la virulence du conseil de copropriété, l’opération est « en stand-by ». A Savigny, les premiers actes de vente pourraient être signés en novembre.
Une solution pour les résidences en difficulté?
L’intervention de bailleurs sociaux au sein des copropriétés en difficulté peut-elle constituer un remède à la lente dégradation de ces résidences construites dans les années 1960-1970?
Le problème est d’ampleur, dans un département qui compte 22 plans de sauvegarde (dispositifs permettant de mobiliser des fonds publics pour assainir les finances des résidences privées et d’y faire des travaux). Jusqu’à présent, on avait surtout vu des opérateurs racheter les appartements… pour les démolir. Ce fut le cas à Montfermeil, dans le quartier des Bosquets, ou encore à la Forestière, à Clichy-sous-Bois. Dans cette dernière commune, les copropriétés à la dérive du Chêne-Pointu ont fait l’objet d’un « protocole d’accord » exceptionnel en 2012, mobilisant tous les acteurs concernés. Le document envisage le rachat d’appartements pour les démolir, mais aussi en faire basculer une partie dans le parc social.
A Aulnay, la mesure semble l’une des premières du genre en Ile-de-France. La situation est ici un peu moins critique qu’ailleurs. La Morée a d’ailleurs épongé l’essentiel de la dette et engagé des travaux de réhabilitation. La convention signée par la ville, le bailleur et l’aménageur, présente l’opération de rachat des appartements comme une mesure supplémentaire de sauvetage, visant « principalement le rachat des logements des propriétaires en difficulté se trouvant en situation de procédure de redressement auprès du syndic afin de leur éviter une vente par adjudication ».
Source : Le Parisien du 01/10/2013
Aulnaycap 