Les ventes de logements en promotion ont très légèrement augmenté en 2013 : +1,4% à 74 691 unités. Le rebond enregistré au premier semestre (+4,1%), après 8 trimestres de baisse consécutifs, ne s’est donc pas confirmé. Evidemment, il existe de grandes disparités régionales, note la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) : la Côte d’Azur et l’Aquitaine progressent de 29 et 30% tandis que d’autres régions reculent d’environ 15%. « Nous le répétons depuis un an. Notre outil de production continue de se dégrader », explique François Payelle, son président. Les investisseurs ne représentent plus que 40 % de notre clientèle, contre 43 % en 2012 et même 65 % en 2010. 
Elles totalisent 29 975 unités (-4,1%sur un an, -46,8% sur deux ans) contre 40 000 attendus par le gouvernement, compte tenu du gros retard à l’allumage du dispositif Duflot, qui n’est stabilisé que depuis le 19 décembre. L’incertitude réglementaire sur les niveaux de loyers applicables entretenue tout au long du second semestre a plombé les ventes. Et contrairement aux autres années, aucun impératif fiscal n’a « boosté » les ventes au quatrième trimestre. Enfin, « l’encadrement des loyers de la loi Alur continue d’inquiéter les personnes susceptibles de réaliser un investissement locatif », note la FPI.

Le poids de chacune des deux grandes clientèles des promoteurs s’est radicalement inversé en l’espace de deux ans. La clientèle des accédants pèse désormais 60% des ventes, en progression de 5,6% sur un an. C’est peu, relève la FPI, compte tenu de taux d’intérêt particulièrement favorables. Les prix, eux, sont assez stables (– 2,6 % en Ile-de-France, – 0,6 % en province). Preuve, selon les promoteurs, des contraintes qui pèsent sur les prix de revient.

Chute des mises en vente pour éviter les stocks

Les mises en vente se sont contractées de 12,8 % en un an, à 91 371 unités (dont 23 000 unités en bloc, soit une part de 22% des ventes, essentiellement vendue aux bailleurs sociaux, qui reste stable dans le total mais baisse, logiquement, en nombre). « C’est une preuve de notre maîtrise de l’offre, à la différence des années 1990-1995 », estime M. Payelle. Si l’offre commerciale a augmenté de 6,2 % en 2013 (+ 42 % pour l’offre livrée en collectif au quatrième trimestre par rapport à la même période de 2012), représentant quatorze mois d’écoulement pour une opération au rythme de ventes de 2013 (contre 9,3 début 2012), ce dernier ne juge pas cela affolant dans la mesure où le stock achevé reste autour d’un mois de ventes. « Le problème c’est que le numérateur et le dénominateur baissent », regrette M. Payelle : « Le niveau des mises en vente  est tellement faible que les promoteurs ne constituent pas de stocks ».

Nouveau plongeon en 2014

Compte tenu de l’évolution des permis de construire en 2013 (-12,6%), des mises en ventes (-12,8%), des conditions plus difficiles d’octroi de crédits – tant pour les promoteurs que pour les acquéreurs -, la FPI s’accorde à penser que « 2014 sera une année noire » : les ventes devraient plonger de 10 à 12% pour atteindre 60 à 65 000 logements au détail. L’un des niveaux les plus bas depuis 25 ans, selon elle.  De nombreuses opérations sont ou vont être abandonnées, prévient la fédération.

Certes, une hausse des taux d’intérêt pourrait jouer en faveur de l’accession.

Mais il y a peu de chances que la part des investisseurs, elle, bondisse.

L’hypothèse privilégiée semble plutôt tourner autour de 25 000 unités. Les perspectives sont donc peu réjouissantes. C’est pourquoi François Payelle appelle le gouvernement à adopter des mesures d’urgence pour recréer un environnement favorable : en matière de foncier, de coûts de construction, et d’accession à la propriété. Réponse le 21 février, puisque la ministre Cécile Duflot donnera des indications sur ce qu’elle fera des propositions des groupes de travail de la démarche « Objectifs 500 000 » pour réduire coûts et délais de construction.

Source et image : Le Moniteur