Cher.e.sAulnaysien.ne.s,

Dans les précédents épisodes sur la copropriété de la Morée[1], je vous ai :

• raconté l’histoire de son placement sous administration judiciaire en 1997 et de ces deux plans de Sauvegarde : pour rappel, le Préfet de la Seine Saint-Denis a mis en place une commission de suivi et désigné la Ville d’Aulnay-sous-Bois « coordonnateur chargé de veiller au bon déroulement du plan de sauvegarde » ;
• fait découvrir le témoignage de plusieurs copropriétaires,
• partagé quelques-unes de leurs paroles échangées durant nos luttes.

Dans celui-ci, je vous invite à découvrir l’entretien que j’ai eu le 6 avril dernier avec Denis Cahenzli, Maire adjoint notamment de l’amélioration de l’Habitat, lors duquel je lui ai posé les questions des copropriétaires de la Morée que j’accompagne. Certaines questions nécessitant une analyse avec les services, j’ai attendu jusqu’au 29 juin 13:33 pour découvrir qu’elles restaient toujours sans réponse. Malgré de nombreuses relances y compris lors du dernier Conseil Municipal, ces questions demeurent sans réponse depuis plus d’un an*.Je publie le compte-rendu de nos échanges en l’état.

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Bonjour Monsieur Cahenzli,

Je vous remercie de me recevoir et de répondre aux questions des copropriétaires de la Morée qui m’ont mandatée pour mener cette interview qui sera publiée sur Aulnaycap dans le cadre de l’enquête que j’ai réalisée sur le terrain et qui sortira en plusieurs épisodes.

Questions : Combien de fois s’est réunie la commission de suivi et à quoi a-t-elle servi ? A-t-elle notamment abordé les différents points soulevés par les copropriétaires ? Si non, pourquoi ? Si oui, quelles ont été les décisions/recommandations de la commission ?

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[1]Précédents articles sur la Morée :

– https://aulnaycap.com/2021/04/18/sylvie-billard-ou-sont-passes-les-millions-de-la-moree-a-aulnay-sous-bois-partie-1/
– https://aulnaycap.com/2021/04/20/sylvie-billard-ou-sont-passes-les-millions-de-la-moree-a-aulnay-sous-bois-episode-2/
– https://aulnaycap.com/2021/04/22/sylvie-billard-ou-sont-passes-les-millions-de-la-moree-a-aulnay-sous-bois-episode-3/
– https://aulnaycap.com/2021/04/24/sylvie-billard-ou-sont-passes-les-millions-de-la-moree-a-aulnay-sous-bois-episode-4/

Réponse :

Le 1er OPHCD avait pour but de réhabiliter. Le 2ème OPHCD de trouver des solutions pour les impayés, de donner une qualité de vie plus agréable.

Le COPIL politique se réunit avec le préfet 2 fois par an minimum en présence du conseil syndical représenté par 6 personnes. Les problèmes rencontrés ont fait suite au courrier de Blériot pour relancer l’appel de fonds pour financer les travaux d’urgence. Une copropriété de cette taille est ingérable. Les gens n’arrivent pas à prendre des décisions. Dans le 1er appel de fonds, les voies ont été passées en domaine communal. Le 2ème appel de fonds faisait référence à la réfection des voies restées privées. C’est aux copropriétaires de participer. Cela a engendré un quiproquo, d’autant qu’ils avaient déjà beaucoup payé. Certains travaux n’ont pas été faits correctement. Nous avons réalisé des constats à pied avec des copropriétaires. Nous avons demandé à Blériot de refaire les travaux sans appel de fonds. Nous avons nommé un technicien, car nous ne sommes pas des gens du bâtiment.

J’espère que cela ira mieux avec la scission dont le but est que les gens s’approprient mieux leur bien.

J’ai découvert que des bailleurs ne payaient pas leurs charges. Ils sont propriétaires de plusieurs biens et ne payaient pas.

Sur la Morée, on est en curatif, on arrive trop tard. Il faut trouver les moyens de diagnostiquer les copropriétés et d’intervenir avant que cela soit trop tard. Il faut de l’argent.

Nous avons de nombreuses copropriétés à Aulnay : Cornouiller, Savigny impair, …. Des indicateurs sociaux doivent déclencher des alertes. Il faut mettre en place des alertes. A la Morée, il y avait un syndic horizontal sans représentant des copropriétaires. A un endroit, il y a 2 syndicats.

Au côté des COPILs politiques, il y a eu des réunions techniques. Mais il n’y a pas eu suffisamment d’accord entre les copropriétaires sur ce projet complexe. J’ai fait 400 réunions en 6 ans. Je ne bloque pas le dialogue. La démocratie est très compliquée à faire vivre.

Questions : En 2007, la ville a désigné suite à appel d’offres le PACT ARIM 93 devenu SOLIHA opérateur chargé du suivi et de l’animation du plan de sauvegarde. A partir de 2014, en quoi a consisté son rôle ? A-t-il pris en compte les différents points soulevés par les copropriétaires ? Vous les a-t-il remontés ? Si non, pourquoi ? A quoi sert cette prestation ? Si oui, quelles ont été les décisions/recommandations de la mairie ? Pourquoi le contrat a-t-il été rompu avec le Pactarim ?

Réponse : Le PactArim devait suivre les travaux. Ils ont bien fait leur travail. Leur contrat est arrivé à son terme.

Question : Qu’ont fait les services et les élus suite aux différents points remontés par les copropriétaires :

• absence de prise en compte des décisions des copropriétaires par l’administrateur provisoire notamment concernant le financement des travaux,
• état d’inachèvement des travaux et malfaçons,
• utilisation des fonds public et des copropriétaires,
• aggravation de l’endettement.

Réponse :

Le contrôle a été insuffisant, car on tombe sur des fonctionnaires qui estiment qu’ils ont fait leur boulot en se préoccupant uniquement de la distribution des millions et pas de ce qui en est fait.

J’ai essayé de factualiser les choses. Je me suis rendu sur place et j’ai demandé aux gens qu’ils me montrent. J’ai fait des réunions de rue. J’ai fait faire un diagnostic par les services. Et nous faisions remonter les constats à Blériot.

Concernant les charges, une assistante sociale fait tous les foyers un par un. Quand elle identifie un surendettement, elle monte un dossier. L’accompagnement social est très fort. C’est l’essentiel.

Il fallait rénover cette copropriété en l’adaptant aux nouvelles habitudes de vie notamment à l’augmentation du nombre de voitures. Aujourd’hui, nous avons une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignation qui achète les biens et les louent avec un loyer modéré aux anciens propriétaires s’ils restent dedans. Le but n’est pas de garder un logement social, mais de remettre les gens dans une bonne situation. Raoul Mercier et Gérard Ségura voulaient injecter un bailleur social dans la copropriété. Nous avons fait l’inverse. Nous essayons de maintenir les gens dans leur logement. Comment gérer la cohabitation de bailleurs publics et de copropriétaires privés ? Nous réagissions à la demande.

Concernant les relations entre les services municipaux et maître Blériot,  Blériot est désigné par l’Etat. Il faut que les 2 travaillent ensemble. On essaie de trouver des accords. Mais avec la taille de la copropriété, tout pose problème. On fait notre travail avec Blériot, mais on a aucun intérêt à ce qu’il y ait des conflits. Mais quand les gens n’ont pas suffisamment de moyens, sont déracinés de leur pays d’origine, on arrive avec nos Lois parfois trop rigides.

Questions : En 2020, la ville a désigné suite à appel d’offres Cité Métrie opérateur chargé du suivi et de l’animation du plan de sauvegarde. Pourquoi Cité Métrie n’a pas réalisé le plan des places de stationnement ? Pourquoi est-il réalisé par les copropriétaires avec l’appui du mouvement d’Hadama Traoré ? Pourquoi est-ce cette action qui a entrainé le moratoire de l’attribution des places de parking et non les demandes légitimes des copropriétaires ? Quelle suite donnerez-vous à la cartographie des places de parking  réalisée par les copropriétaires ?

Réponse :

Concernant les parkings, tout le monde est redevenu raisonnable. Hadama Traoré a eu le courage de référencer les places. Tant mieux. Mais ce serait dommage de ne parler que de cela compte tenu de l’ampleur des deux plans de sauvegarde. Les pouvoirs publics mettent beaucoup d’argent pour revaloriser les biens des copropriétaires. Si on laisse les biens par chers, on obtient facilement de l’argent pour les prêts. Mais cela ne veut pas dire que l’on est capable de payer ses charges. Il faut redonner le vrai prix à leur bien. C’est un devoir. Nous avons encouragé Hadama à continuer le référencement des places de parking. Cité Métrie nous dit que sur les actes notariés, il n’y a pas la place de stationnement. Hadama référence lui le droit d’usage. On donnera le référencement final au notaire pour qu’il régularise. Ce qu’Hadama fait est remarquable. Il est au courant de tout il est par monts et par vaux. Il a du mérite. Il fait du bon boulot. C’est un rêveur. Il voit bien que les gens n’ont rien sur leur actes. Un gros % de places ne sont pas attribuées. C’est pourquoi, de nombreux bailleurs louent depuis des années sans place, car ils ne savent pas où est leur place. Ce que fait Hadama est intelligent, car il se base sur les habitudes. Mais juridiquement cela ne tient pas. Le plan de sauvegarde met tout à plat. Il y aura une régularisation. Cité Métrie travaille sur le volet juridique. Hadama sur l’usage, l’acceptation par les habitants de l’emplacement de leur place, l’entraide. Il va réussir autrement. La solution sera un compromis. Après il y aura un acte notarial de régularisation. La suppression du syndicat horizontal a entrainé le retour aux actes notariés. Sans avertir les gens car le syndicat n’existait plus. Ce syndicat comprenait l’église, le centre commercial. Hadama nous aide à être près des gens. C’est une question de confiance. Quand on a récupéré Savigny Pair, j’ai mis 2 ans à récupérer la confiance des gens. Raoul Mercier m’a beaucoup aidé.

Questions :

Quand l’analyse des comptes sera-t-elle présentée aux copropriétaires ? Les copropriétaires se plaignent de travaux réalisés sans leur consentement ou hors fonds de provision. Certains se plaignent de charges d’eau et d’électricité artificiellement gonflées.

Quelle solution apporter aux propriétaires en difficulté pour qu’ils ne perdent pas leur propriété ?

Quand l’analyse bâtimentaire sera-t-elle présentée ?

Réponse : /

Questions : Concernant la scission de la copropriété, les copropriétaires vous ont proposé d’analyser le scénario d’une scission à la carte par problématique : au niveau de chaque immeuble pour les problèmes de tous les jours, au niveau des centrales thermiques pour le paiement du chauffage et au niveau de l’ensemble de la copropriété pour la centrale d’achat. Ils n’ont reçu aucune réponse. Pourquoi ? Quelle suite donnez-vous à leur proposition ? Pourquoi ne sont-ils pas décisionnaires sur ce sujet les concernant directement et très impactant pour leur avenir ?

Réponse : La scission a été décidée dans le cadre de réunions. Les décisions ont été prises collectivement. Nous avons animé un nombre incalculable de réunions. Dans les quartiers de la Morée et de Savigny pair, le contexte démocratique était très dégradé. Nous avons passé beaucoup de temps avec des diagnostics en marchand pour regagner la confiance. Les copropriétaires se plaignent de l’intervention de l’Etat, mais ils ne s’en sortaient pas. Ce projet de scission est issu d’une large consultation.

La centrale primaire sera changée au profit de la géothermie (ce qui permettra 30 % d’économie), mais le réseau secondaire alimente 3 immeubles. Où doit se faire la scission pour facturer les fluides. Lors de la concertation sur la scission, sur les 800 copropriétaires, seuls 50 sont venus. Cela n’a pas été simple. Jusqu’à la dernière minute, cela n’était pas gagné.

Question : L’idée est de faire une scission par problématique. Pour le chauffage, la scission peut se faire par centrale. Mais pourquoi cette problématique devrait tout déterminer. Pourquoi ne pas faire une scission immeuble par immeuble pour les problèmes de tous les jours ? Et pourquoi ne pas faire une centrale d’achat pour toute la copropriété actuelle ? Comme vous l’avez dit, la démocratie c’est compliqué. Raison de plus pour les questions courantes de les traiter immeuble par immeuble.

Réponse : Je vais creuser le sujet.

Questions : Un juriste proche du dossier considère que le fonctionnement mis en place par l’administrateur judiciaire s’apparente à « une dictature judiciaire » ! Comment en est-on arrivé à cette situation ? Par ailleurs, lorsqu’un copropriétaire ne paie pas (pour contester ou parce qu’il est en difficulté financière ou parce qu’il ne comprend pas la multiplicité des syndics et des charges), l’administrateur demande sa condamnation et l’application de l’article 700 qui lui est toujours accordé par le tribunal ce qui accroit la dette du copropriétaire. Cela questionne le rôle de la justice dont on peut se demander si elle n’est pas une justice de classe, les pauvres devant être pris en main. Cela questionne l’attitude de l’administrateur provisoire qui a mis en place cette dictature. Cela questionne également le rôle de l’ensemble des administrations chargées de suivre ce dossier (Préfecture…) en général et celui des services municipaux et des élus de la ville qui ont laissé faire. Cela questionne le rôle des élus vis-à-vis des citoyens. Pouvez-vous nous faire part de vos réponses à ces questionnements ?

Réponse : Blériot a été nommé car les copropriétaires ne se constituaient pas en AG. Ils ne pouvaient rien voter. Les travaux ne pouvaient pas se faire. La copropriété se dégradait. C’était le cercle vicieux. D’où plan de sauvegarde. Comme l’entité morale n’existait pas, Blériot s’y est substitué. Mais il y a des diagnostic, des programmes soumis à enquête publique. L’enquêteur est nommé par le préfet. Le programme est validé. Sur le volet sécuritaire, Blériot a agi d’autorité. Pour le reste, la concertation s’effectue en conseil syndical.

Questions : Les copropriétaires de la Morée se sont mobilisés dans le cadre de l’enquête publique relative à l’aménagement de leur quartier et n’ont reçu aucune réponse. Pourquoi ? Quelle suite donnerez-vous à leurs propositions ? Cf. https://aulnaycap.com/page/3/?s=sylvie+billard

Réponse : Il est effectivement important de leur répondre. Je vais creuser avec les services.

Questions : les copropriétaires se sont sentis abandonnés par le maire et ses adjoints ? Que répondez-vous à leur sentiment d’abandon ? Ils ont le sentiment que la mairie considère le cabinet Blériot comme un partenaire naturel au détriment d’eux ?

Réponse : Blériot a été nommé par le tribunal. On connait maintenant chaque centimètre carré de ce quartier. Il faut mettre de côté ses certitudes. J’essaie de m’effacer. Ce n’est pas forcément facile. La participation est faible. Il y a beaucoup de frustrations. Le stationnement nous a échappé. Nous aurions dû comprendre qu’il y aurait un dossier. Je comprends leurs problématiques. Quand on rentre de ses courses, je comprends qu’on ait envie de se garer près de chez soi. Nous nous sommes peut-être trop appuyés sur l’enquête publique de l’année dernière.

Question : Que vous inspire le « coup de gueule » et les propositions suivants :

« Il faut réclamer des dommages et intérêts contre cette dictature judiciaire, contre tous ces bricolages effectués sur le compte de la Morée. Le plan de sauvegarde est une escroquerie trop coûteuse pour les copropriétaires de la Morée, à laquelle s’ajoute le racket de charges toujours plus exorbitantes qui ont augmenté encore plus l’endettement de certains copropriétaires et leurs problèmes familiaux qui ont pu aller jusqu’au suicide. Cette  arnaque qui entraîne des procédures est destinée à saisir les biens des copropriétaires. La vérité est qu’il fallait un vrai projet politique d’urbanisation afin éviter toute cette malhonnêteté financée par l’état. Il aurait fallu démolir les immeubles trop vétustes, trop couteux à réhabiliter et construire de petites résidences avec leurs propres parkings, jardins, jeux, etc. comme dans d’autres villes de France. Il faut désengorger le secteur en améliorant la circulation. Nous aimerions bien voir ce genre de projet élaboré et réalisé par des professionnels en lien avec les habitants ».

Comment y répondre ? Une action en justice commune entre la ville et les copropriétaires est-elle envisageable ? Quelle leçon tirez-vous de cette situation de crise ? Envisagez-vous de réorienter l’action des services municipaux et de Cité Métrie ? Comment envisagez-vous désormais vos relations avec les aulnaysiens ?

Réponse :

Nous sommes face à une démarche classique d’une copropriété qui ne décide plus rien, une décision judiciaire pour la sauver, des investissements massifs. Pourquoi mes impôts vont payer les travaux pour une copropriété qui n’a pas su se prendre en main. Les travaux urgents ont permis de résoudre des problèmes de sécurité et d’hygiène. Certains copropriétaires jetaient tout par terre. Il n’y a pas de malhonnêteté. L’administrateur a des comptes à rendre. Mais il y a eu effectivement des mal façons. L’article 700 ne dépend pas de la ville. La copropriété était tellement dégradée. Il faut maintenant intervenir par anticipation dans toutes les copropriétés avant que cela ne soit grave. Il faut lutter contre les marchands de sommeil.

Sylvie Billard : Nous arrivons à la fin de notre entretien. Je vous remercie du temps que vous nous avez consacré. Je vous adresserai le compte-rendu pour validation avant publication afin de vérifier que nous nous sommes bien compris et vous permettre de répondre aux questions en suspens.

Cordialement,

Sylvie Billard

L’élue citoyenne de tou.te.s les aulnaysien.ne.s

votre.elue.citoyenne@gmail.com

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Le 08/09/2020 à 20:56, Sylvie Billard a écrit :

Monsieur le maire, président de paris tde,

Monsieur le directeur général des services, 

Afin de disposer de l’ensemble des éléments nécessaires à la réussite de l’Opah-cd 2020-2025 de la Morée, les copropriétaires de la Morée et moi-même souhaitons :

• disposer du CCTP que vous avez publié, ainsi que du mémoire technique de l’attributaire de ce marché ;
• instruire différents scénarios de scission de la copropriété : celui que vous envisagez et la scission immeuble par immeuble.

Nous avons bien compris que les centrales de chauffage constituent une contrainte à prendre en compte.Dès lors, nous souhaitons savoir s’il est possible de découpler chaque problématique :

• chaque immeuble devenant une copropriété à part entière ;
• chaque centrale de chauffage devenant une entité de mutualisation regroupant les copropriétés concernées, à l’instar d’un syndicat intercommunal qui n’entraîne pas la disparition des villes adhérentes ;
• tout ou partie des copropriétés constituant une centrale d’achat, à l’instar de l’UGAP qui n’entraîne pas la fusion de chaque ministère.

Nous souhaitons réfléchir -en toute objectivité- aux avantages et inconvénients de ces scénarios.

Nous vous remercions d’avance de votre aide et de votre éclairage.

Cordialement,

Sylvie Billard