Avec la pression immobilière qui pèse terriblement sur la banlieue du fait qu’il faut absorber les familles qui ne peuvent plus se loger sur la capitale, la nécessité de renouveler, d’augmenter ou de rénover l’offre de logements pour les accédants et le parc locatif devient une préoccupation que les villes franciliennes ont récupéré malgré elles, sous l’impulsion d’ailleurs des différents exécutifs gouvernementaux qui imposent d’office une densification en hauteur pour limiter l’étalement urbain.

Si endiguer l’étalement urbain est une mesure de bon sens pour ne pas imperméabiliser ce qu’il reste de nos sols en y excluant la nature, les arbres et le couvert végétal qui abritent la biodiversité, la surpopulation engendrée mécaniquement par la densification à marche forcée et imposée  » d’en haut  » à des habitants qui ne veulent pas voir détruire leur environnement, leur habitat et leur qualité de vie est une préoccupation légitime à prendre en considération.

C’est dans ce contexte que nous allons évoquer le phénomène des marchands de sommeil qui émergent à Aulnay sous Bois en avançant masqués ! Si on ne peut pas vraiment leur reprocher de proposer à la location des logements insalubres, ( souvent ils sont neufs ou réhabilités ) on peut en revanche tout à fait déplorer l’entassement de plusieurs familles sur une seule unité foncière qui à l’origine n’en comportait qu’une ! C’est précisément ce phénomène que nous observons au 5 de la rue Alix et qui nous invite à dire résolument STOP à la surpopulation d’une seule parcelle qui va très négativement impacter la qualité de vie des riverains de cette portion de rue.

Un marchand de sommeil est un propriétaire qui loue un logement dans le but d’en retirer un profit important. Le logement héberge souvent un nombre de personnes bien souvent supérieur à ce que prévoit la loi. Le caractère d’insalubrité n’est donc pas toujours suffisant ou pertinent pour parler de marchand de sommeil. C’est davantage la notion de logement décent qui va définir le marchand de sommeil plutôt que la notion d’insalubrité.

Pour information et rappel La loi du 06 juillet 1989 définit les normes d’un logement décent.

La pratique des marchands de sommeil est désormais reconnue comme un délit par la loi ELAN et peut même relever du Code pénal. Un marchand de sommeil peut être condamné à une forte amende, voire à une peine de prison. Malheureusement, les marchands de sommeil ne sont pas prêts de disparaître. En effet, cette pratique devient de plus en plus fréquente du fait à la fois de l’augmentation de la pauvreté d’une partie de la population qui n’a pas d’autre choix que d’accepter de vivre dans des logements exigus et en surnombre, et du fait que cela constitue une source conséquente de revenus pour ces marchands de sommeil qui logent plusieurs familles dans des habitats qui devraient n’en comporter qu’une !

C’est exactement ce que les riverains du 5 rue Alix soupçonnent : l’acquéreur de ce terrain qui est à la fois maitre d’œuvre et maitre d’ouvrage et qui n’habitera pas sur place a construit un deuxième pavillon sur une parcelle qui ne devrait en comporter qu’un compte tenu de sa petite surface ! Combien de familles vont alors s’entasser dans ces deux pavillons pour finalement combien de logements déclarés en mairie et pour quelles surfaces réelles déclarées chacun ?

Afin d’endiguer l’activité des marchands de sommeil, notamment dans les copropriétés, l’article 77 de la loi Alur a créé une nouvelle sanction pénale : la peine complémentaire d’interdiction d’achat d’un bien immobilier de location pour les marchands de sommeil condamnés.

Loi du 31 mai 1990 : « Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur santé ou leur sécurité. Ainsi donc, Les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur sont interdits à l’habitation, que ce soit à titre gratuit ou onéreux. A cette liste existante, sont ajoutés « les autres locaux impropres par nature à l’habitation ». Notons que le sous-sol demi enterré du pavillon ancien du 5 rue Alix a été aménagé en logement et semble actuellement occupé….

un logement décent doit être doté d’une surface habitable minimum de 9 m² au minimum par personne pour une hauteur sous plafond d’au moins égale à 2.20 mètres, ce qui permet un volume habitable de 20 mètres cubes. En-dessous de ces caractéristiques, le bien est reconnu comme indécent et donc impropre à une mise en location.

L’article 194 a également un impact sur le portefeuille des marchands de sommeil puisqu’il élargit et systématise le dispositif de l’astreinte administrative qui s’applique notamment aux arrêtés préfectoraux portant sur des locaux manifestement sur-occupés qui imposent au propriétaire une obligation de relogement des occupants.

L’article 193 pose l’obligation aux syndics de copropriété et aux agents immobilier de signaler au procureur de la République les suspicions d’activités de marchand de sommeil dont ils auraient connaissance dans l’exercice de leurs missions. En effet, ces acteurs sont en première ligne dans la détection des situations pouvant caractériser une activité de marchand de sommeil.

l’article 186 de la loi ELAN (art 1649 quater -0 Bis du Code général des impôts) instaure, une présomption de revenus tirés de la location de logements. Le propriétaire « marchand de sommeil » pourra être taxé sur un revenu imposable égal à la valeur vénale du bien dans lequel les personnes sont hébergées ou égal au montant des sommes provenant de l’infraction, à savoir les loyers.

L’article 186 de la loi ELAN (article L. 111-6-1-4 du Code de la construction et de l’habitation) renforce les pouvoirs du maire. En effet, si l’article L. 111-6-1-3 du Code de la construction et de l’habitation (ci-après CCH) permet à une commune ou à une intercommunalité d’instaurer un « permis de diviser » dans les zones présentant une proportion importante d’habitats dégradés ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer, il s’avère que ce « permis de diviser » n’est en pratique quasiment jamais sollicité, ce qui permet aux « marchands de sommeil » de diviser tous types d’immeuble et de les louer pour les sur-occuper ou les  » sur-peupler « , ce qui constitue un préjudice notoire pour tout le voisinage !

Ces nouvelles lois créées pour endiguer le phénomène des marchands de sommeil répondent précisément aux problèmes soulevés par ces nouvelles formes d’abus et de profits engendrés par les divisions de terrains et la création de petits logements dans des habitats accueillant originellement une seule famille ! Accorder de tels permis est par conséquent un appel d’air à ces marchands de sommeil qui voient là une occasion inespérée de s’enrichir par les nombreux loyers engrangés ! Sauf que cela se fait au mépris des règles d’urbanisme et du droit des tiers qui vont en subir les nombreux préjudices de manière permanente !

La mairie a manifestement pris de graves responsabilités en autorisant la construction de deux pavillons sur une seule parcelle en zone UG, et en ne contrôlant absolument pas le chantier tout au long de son évolution, dont il apparaît aujourd’hui très clairement que la réalisation n’est pas du tout conforme aux plans déposés en mairie ! Il y a eu tromperie, mensonges, abus et manœuvres dolosives de la part du propriétaire, de manière à empêcher le recours des tiers avant que les dégâts occasionnés à la zone UG ne soient irréversibles !

Article rédigé les 24 et 25 Avril 2021 par Catherine Medioni